市场不确定性加剧,如何慧眼识珠选楼盘

中国人常说，落叶归根，这个“根”是家乡。在家乡，要有房，才能称得上真正意义的家乡，没有房的家乡，就像没有根的浮萍，总少了些味道，因此，房子，对于每一个中国人来说都非常重要。

现在，在国家提倡“房住不炒”的政策之下，购房者趋于冷静，各种政策的收紧，使得部分中小型房企资金链断裂风险加大，房地产市场不确定性加剧，接下来市场如何走，谁都无法准确预测。

但是，不管在任何时候，总有刚需购房者上车，如何在众多楼盘中选择出既实惠又安全，质量又有保证的楼盘，这考验着每一个买房人。

玉溪有烂尾楼项目

今年6月18日，玉溪市举行的一场民生保障专题发布会上提到，玉溪坚持以维护人民群众利益为核心，对事关人民群众切身利益和社会和谐稳定的烂尾楼、房地产领域不动产登记历史遗留问题进行清理整治。发布会提到的烂尾楼项目有新平县民族文化产业园、玉水金岸、抚仙湖国际老年康体养生度假中心（樱花谷）项目。

（7月22日，玉水金岸A、B区复工续建，图为业主群中的图片）

按既定目标，到 2021 年底前将实现新平县民族文化产业园五期竣工交付使用，玉水金岸项目破产重整顺利结束，樱花谷项目复工续建。其实，大家都知道，出现烂尾楼，主要原因就是开发商的资金链断裂。

部分中小型企业资金链断裂风险加大

玉溪相关部门曾发布一份报告，报告指出，今年1-4月，全市在库房地产开发企业实际到位资金35.5亿元，同比下降15.8%，其中：国内贷款0元，去年同期4.5亿元；自筹资金9.9亿元，同比下降8.8%；定金及预收款12.8亿元，同比下降14.3%；个人按揭贷款9.1亿元，同比增长2.9%；其他到位资金3.7亿元，同比增长21.8%。现阶段，在国家楼市政策不断缩紧的背景及高基数的基础上，全市房地产开发市场走势回落，逐渐进入小幅度增长时期，未来整体房地产行业将放慢增长步伐。按照国家“房住不炒”政策，国家在2020年先后两次出台“五道红线”政策，从供需两端全面调控楼市，提高融资成本和购房门槛，对我市房地产业发展产生巨大影响。

从2021年1月1日起新规全面执行，玉溪市房地产企业贷款规模与融资渠道受限，房地产授信额度较为紧张，企业融资成本提高。特别是部分中小型房地产企业资金周转和债务偿还压力徒增，资金链断裂风险加大。在商品房预售制度之下，为了防止开发商将钱挪作他用，导致资金链断裂，没钱建房，出现烂尾楼，政府在2010年发布了《关于印发〈玉溪市商品房预售款监管方案〉的通知》（玉市建联〔2010〕17号），之后发布了《关于进一步加强商品房预售资金监管及建立健全二手房交易资金监管制度的通知》（玉市建通〔2015〕151号），并且开展了商品房预售资金监管。

2020年11月2日，玉溪市发布《玉溪市商品房预售资金监管方案实施细则（试行）》（公开征求意见稿）公开征求意见，对2010年发布的《玉溪市商品房预售资金监管方案》进一步细化修改。商品房预售资金监管政策的出台，为防止出现烂尾楼筑起了一道防护墙，但是，在市场不景气的情况下，销售跟不上，就算开发商没有将钱挪作他用，能否按期交房也会打一个问号。

买期房准现房安全性更高

在玉溪，现在在售的楼盘，很多都是期房，在这样的大前提之下，准现房相对来说，安全性更高。准现房是介于期房和新房之间的一种说法，准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

与期房相比，准现房的优点就是看得见摸得着。

相比期房，准现房小区的有点更为明显：

1、避免烂尾楼准现房的交房期限一般比较短，不像一般期房时间较长，少了中间长久的等候，购房的安全系数高了不少。

2、可实地看房准现房基本已经完工，购房者可以实地观察，不管是面积、户型、采光等都是可看可感的，购房者能够将房子现状详细了解。

3、入住时间快准现房缩短了等待期，可以较快地装修入住，节省了许多时间，不仅解决了刚需购房者的燃眉之急，还省去可能存在的租房成本。

支持公积金贷款楼盘可信度更高

对于大部分购房者来说，能全款买房者并不多，绝大部分人还是选择贷款。目前，常见购房贷款形式为个人住房公积金贷款(含组合贷款）、个人住房商业贷款。

公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率低于商业贷款，从减少贷款利息、减轻还款压力的角度出发，公积金贷款是很多买房人的优选，但是，并不是所有的楼盘都能支持公积金贷款，因为开发企业不仅要申请开展相关公积金阶段性担保贷款业务，同时还要通过公积金管理中心的准入审核。

据《玉溪日报》报道，为加强住房公积金阶段性贷款担保合作楼盘准入管理，维护借款人的合法权益，保证住房公积金资金安全，2019年3月，玉溪市公积金管理中心拟定并经玉溪市公积金管理管委会审议通过了《玉溪市住房公积金管理中心房地产开发企业楼盘准入管理暂行办法》。其中明确：1.住房公积金阶段性贷款担保是指购房人购买开发企业开发项目楼盘的住房，在住房产权尚未取得时先由开发企业在一定时期内提供贷款担保，承担连带保证责任。待取得不动产权证后办理抵押登记手续，解除开发企业的贷款担保责任。2.合作楼盘准入管理指各开发企业将所开发的项目楼盘按规定条件向公积金中心提出申报，经审核同意批准项目合作的行为。3. 流程是申请开展阶段性担保公积金贷款业务的开发企业需向公积金中心提交相关资料，提出楼盘准入申请。

经审核，对符合条件准予办理楼盘准入的，公积金中心与开发企业就该楼盘签订《玉溪市住房公积金阶段性担保合作协议书》。由此可见，楼盘支持公积金贷款在一定程度上可以看出开发商具有一定的实力，可信度更高一些。

首先，楼盘开展公积金贷款，开发商要为购房者提供担保，要承担一定的风险，没有底气的开发商，是不愿意为购房者提供担保的。其次，开发企业需向公积金中心提交相关资料，提出楼盘准入申请，而楼盘准入条件中就包括该公司之前的合作情况，有不良记录，不能严格执行协议规定，且未按市住房公积金中心要求进行整改的，暂停或不予准入；企业财务状况良好，开发企业资产负债率不得高于75%等多个条件。

两者兼具的楼盘安全系数加倍

从以上可以看出，如果一个楼盘既是准现房，又能支持公积金贷款，那么，这个楼盘可谓是上了双保险，但是，这样的楼盘在玉溪市很少，澄江临岸·花语澄就是这样一个双保险项目。

这一项目的开发商是玉溪近业地产，公司成立于2007年，先后开发了多个颇具口碑的项目，如湖畔苑、永兴综合楼、嘉阳商业城，极·中心、临岸三千城等，特别是极·中心，现在是当之无愧的玉溪最繁华的中心级商业区。而临岸三千城不仅仅是玉溪本地的项目标杆，更获得了整个地区的认可，州、县曾多次安排相关组织和机构到这里来参观学习。该公司开发的临岸·花语澄项目位于澄江县青少年宫旁，处于昆明通往抚仙湖、江川的门户位置，外围交通便捷，西临竹园路，北临澄清路，南侧为规划路，东近仙湖路（仙湖路改扩建工程樱花大道）。项目总占地约68.6亩，住宅总户数890 户，共15幢，项目已经全面封顶，目前正在建设相关配套设施，进行项目绿化，预计今年12月20日前交房。

这个项目的住宅，利用每户前后错层设计了一个6 米挑高的垂直绿化平台，给高层业主赠送了一个可观赏的绿化空中花园，大大提高了居住品质，同时，为营造舒适惬意的回家体验，每层一户一梯的全新设计理念，独立的入户玄关，电梯直达家中，实现户与户之间相互独立，不相干扰的独立性。这不仅是独户专享的豪宅风范，也是舒适惬意的回家体验，此外，1 : 1.8 的超高车位配比，让业主停车更加方便快捷，而地下室与人流分开，减少了交通隐患，也减少了汽车噪音、尾气对小区环境的影响，充分保障了住户的居住品质。

楼盘支持公积金贷款，公积金贷款月供低至2600元/月，这样可以减轻月供压力，同时，也可以少支利息。

来源：微信公众号玉溪楼市观察