城市更新不得大拆大建,玉溪城市更新将怎么走?

楼市再迎重磅通知，8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见，意见截止日期是8月20日。这份文件意味着对所有城市而言，将正式告别大拆大建的时代。

《征求意见稿》提出“三严四保”的具体要求，下面，我们就来看一看。

 “三严”让房企参与难度加大

“三严”指：严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁。（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。20%这个比例，直接把拆迁面积给限制到极小的范围内。换句话说，划定一个片区拆迁，80%的建筑面积只能“修修补补”，只有20%的建筑面积可供拆除。（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。所谓拆建比，是指新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值，也就是：拆掉原村民100平方米的房产，要赔回原居民同类型物业多大面积，即拆迁面积与赔回的面积之比。对拆建比进行限制，相当于是限制规划地块的容积率。（三）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。这一条，主要强调了人文因素，一个城市、一个片区、一个地段的文化传承是建筑与居民两者的结合。在改善居住条件的前提下，保持邻里关系和社会结构的城市更新项目让居民有“熟悉的人”“熟悉的家”的味道。总之，不应大于现状总建筑面积20%的拆除比例，不宜大于2的拆建比，不宜低于50%的就地、就近安置率，这些条条框框的出现，必然增加房企参与城市更新的难度。

“四保”让城市更具特色

“四保”指：确保住房租赁市场供需平稳、保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、保持城市特色风貌。（一）不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。这一条更多地体现出了一种对弱势群体的关怀，毕竟，城中村等地方是困难群体以及刚进入一座新城者的优选落脚点。（二）不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用。具有保护价值的老建筑是一座城市历史的见证，一拆了之可以说是破坏了历史最有力的“讲述者”，保留并加以利用是它较好的归宿。（三）不破坏传统格局和街巷肌理，合理控制建筑高度，较大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。

 玉溪老城区一角

老城是一个地方最有地方风格与历史记忆的地方，较大限度地保留老城区，也就留下了一座城市的“根”。（四）不破坏地形地貌，不随意改建具有历史价值的公园，保持老城区自然山水环境，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。这一条，体现出要城市留下更多的元素初衷，毕竟每一座城市，它的风格并不是单一的。“四保”提出的保留哪些建筑、区域，最终都是为了让一座城市有自己的特色，避免出现走到哪，都是千篇一律的建筑，失去了一座城市的独特样子。

《征求意见稿》让城市扩张按下暂停键？

过去几年，不少城市趁着棚改的东风，大肆拆迁城中村和棚户区，城市面貌为之一新。在前期，棚改对于房地产发展及居住品质提升的贡献显著。既能带动住房销售、加快去库存，还能拉动消费等。同时，棚改的推进中，也产生了负面影响，如推升房价上涨、加重地方债务、挤压实体领域贷款等。政府可能也意识到了棚改带来的负面影响，因此，用旧城改造代替棚改。如何避免以旧改为名行棚改之实，如何避免因大规模的拆迁形成对房价的正向促进，对于城市更新行动中的规范要求就有必要早日出台。《征求意见稿》的提出，可谓是为接下来的城市更新划定了几条线，给城市的扩张按下了暂停键，在这几条线内，房企操作难度系数加大，获利难度也增加，那么拿地热情也必将受到影响。

玉溪今年实施159个城市更新项目

《玉溪日报》报道，我市2021年确定实施城市更新78个大项159个小项目，计划完成投资额近142亿元。从去年底开始，市委、市政府围绕城市更新进行了专题学习和系统谋划，成立了市统筹推进城市更新领导小组，制定出台了《玉溪市统筹推进城市更新实施方案》，先后召开全市城市更新工作部署会、全市住房城乡建设工作会进行安排部署，并与各县（市、区）签订了《玉溪市2021年城市更新目标责任书》。

被拆前的老五街

东风中路片区城市更新改造项目启动房屋征收工作《玉溪市统筹推进城市更新实施方案》中提到，到2022年，基本形成城市更新制度框架、政策体系和工作机制；到2023年，玉溪城市发展实现大变样；到2025年，全市城市空间布局更加优化、城市功能更加完善、人居环境更加优美，风貌特色更加突出，产城进一步融合，全面建成“来了不想走、走了还想来”的品质城市、康养城市、旅居城市。

这些内容，都是在《征求意见稿》之前就确定了，接下来会不会有变，就不得而知了。

来源：微信公众号号玉溪楼市观察