2024昆明楼市:回暖还是过早乐观?

昆明楼市：回暖的真相

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市场回暖，是大家都期盼的好消息。疫情影响下，楼市是否真的已经回暖了呢？让我们先冷静三分钟，来仔细分析一下。

短期回暖的原因

市场的短期回暖主要来自于前期刚需置业和以房换房购房需求的积压，以及地州事业单位、公务员等购房人群的释放。但仅凭此判断市场已经回暖，可能还为时过早。

看房群体的变化

随着疫情的放开，开发商在2022年完成了收官，伴随着春节的到来，1-2月成为了关键的转折节点。看房的人开始增多，特别是在西双版纳这样的地方，住宅均价连续下跌4年后首次出现上涨，引发了一波人们的热议。

看房的人群

刚需购房的人群一直都在，他们有着首套住房需求或者孩子读书的需求。另外，有改善自住需求的人群，即以房换房的群体，也开始增加看房的人数。这同时也刺激了二手房的挂牌量的增加。而在过去高房价高利率购房的时期，选择此时置换也成了一个不错的时机，因为现在的利率较之前有所下降。此外，地州公务员/事业单位群体也因为疫情的放开而增加了看房的人数。在这样的情况下，投资客户是否还会继续购房投资呢？这是一个值得思考的问题。

项目成交变化

近期走访昆明楼市，可以明显感受到市场的复杂性和动态变化。不同项目之间的差异越来越明显，有些优质项目即使在疫情期间也依然吸引了大量购房者。虽然整体成交量有所减少，但前期犹豫的客户开始逐渐成交，使得市场在所谓的“小阳春”中得以回暖。

涨价折扣的分析

关于房价的波动，业内人士更倾向于使用折扣回收这一术语，而非直接的涨价。开年期间，房企通常不会选择降价，而是通过不同的促销手段来吸引购房者。推广图中常见的“月初喊涨，月底折扣倒计时”策略，成为了市场的一种常态。这种策略是否依然有效，仍然是一个值得讨论的话题。

市场趋势与未来展望

春江水暖鸭先知，开年的成交数据通常被解读为市场热度的指标。然而，仔细观察拿地的房企行为，则透露出更深层次的趋势。外来品牌开发商更倾向于采用代管代建的模式来进行项目拓展，这种方式相比自主开发更为稳妥，能够有效规避风险。这种“空手套白狼”的策略不仅保证了项目的稳定性，也在一定程度上缓解了市场的竞争压力。

昆明楼市的回暖并非单一原因所致，而是多种因素综合作用的结果。项目间的差异化发展、价格策略的变化以及开发模式的调整，都在推动市场向稳定与成熟的方向发展。未来，随着市场环境的变化和政策的调整，昆明楼市仍将面临挑战，但也有望继续保持相对稳健的增长态势

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