惹不起的地产黑五类:公寓、写字楼、小产权房、普通别墅

阅读提示：今天的文章来自一位在江苏、昆明、玉溪多年从事房地产相关行业朋友的供稿，讲述他在地产届些年来对这几类房的认识。以下为具体内容：

地产界有个名词叫“黑五类”，这五类房是地产圈不愿让外人知道的小秘密。

这五类房为：公寓（LOFT）、写字楼、小产权房、大别墅、商铺等。在以前，这几类房子很香，但时代变了，就目前来说你较好远离，为何，请接着往下看：

空置率越来越高的写字楼

一座城市写字楼的数量，尤其是高规格写字楼的数量，一定程度代表着这座城市的繁华。过去，写字楼随着各地经济发展迎来需求井喷，一栋栋高楼拔地而起。那时，在写字楼上班是年轻人的向往，把公司开在写字楼是创业者的梦想。

此外，在住宅价格尚未飞涨时，写字楼的价格往往是高于同地段住宅的，一是商业产权只有40年，物以少为贵；二是写字楼供应量少，物以稀为贵；三是商业建造成本高，自然定价高；四是那时企业用户购买力相对住宅用户要高。

所以，写字楼在过去是一种很受欢迎的投资品类，价格高于房价也不足为奇。

但这种现象已经发生了根本性的转变，近年来，随着各地商业地块的出让面积不断增长，写字楼市场供应量激增，远远大于市场需求量，拿遍地创业者的深圳来说，目前写字楼空置率已经达到历史性的28%。深圳尚且如此，何况其他城市，全国写字楼明显过剩已经成为事实。

笔者实地探访了本地几个比较高端的写字楼，发现空置率达40%左右。 

提示：此配图与本文无关

提示：次配图与本文无关

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那么，为何空置率会如此之高呢？原因如下：

1、 商业用地出让不是一锤子买卖，不像住宅用地卖了就没后续了。未来商户也好、企业也好，都是需要缴税的，这可是笔长期买卖。

2、 住宅需求大幅上升，带动房价大幅上涨，成为新的投资标的。反观写字楼，逐渐供大于求。

3、 住宅属于银行认可的优质抵押资产，最多可抵押出70%，而商业地产银行评估价往往只有50%及以下。

4、 即便写字楼依然存在市场需求，但市场大客户多采取整栋、整层地购买，普通人购买的一两间写字楼，大客户嫌少，小客户租金承受能力有限。

以往商铺、写字楼定价时，业内会采取租金反推法，即参考周边年租金水平，再乘以15的方法制定自身价格。意思即一间商铺或一间写字楼，业主15年时间就能实现资金回笼，年回报率7%左右。但现在几乎没人用这种方法定价了，因为得出来的价格远远低于市场售价。这就说明，目前商业市场的售价与租金已经不成正比，投资写字楼并不是最划算的选择。

当然，若占据特别核心的位置与配套资源，回报率能实现7%的除外。

公寓？傻傻分不清楚

前面讲了写字楼投资价值的缺失，很多开发商也知道写字楼不好卖。那怎么办呢？把写字楼设计成公寓对外销售，一间间三五十平的小公寓，然后对外包装为SOHO商住两用、总价低、投资回报率等卖点。

但这种做法有可能是违规的，未来会出现无法签约、拿不到房产证，甚至无法入住的后果。

写字楼、公寓虽然都属于商业用地，但这是统称。实际上，写字楼属于商务办公用地，公寓属于纯商业用地。商务办公用地不得建设带有居住功能的产品，不能设置室内卫生间，只能设置楼宇公用厕所。

但有的开发商很聪明，他们按照公寓的格局设计好之后，会在每间“公寓”里预埋上下水管道，并告知客户，等验收过后，自己买个马桶、台盆、花洒就能住，与小公寓没有区别。

这种实际是写字楼的“小公寓”，有些规划局查得比较严，看到预留上下水管道，直接图纸都审不过，责令按写字楼设计。有些规划局查得比较松，审过了，但到竣工时可不只有规划局来验收，消防、水电、人防、环保、建设、房管等部门会参与综合验收，到时候如果验收不合格，就意味着拿不到房产证。

怎么分辨究竟是写字楼还是公寓呢？很简单，看两点：1、公寓属于纯商业用地，过道距离要求为4米，而写字楼过道距离要求是2米。2、小公寓必然有室内卫生间，而写字楼大多数没有，只是每层有公厕。

现在大多数公寓项目也不好卖，于是催生了带租约销售这种方式。很多公寓项目为了增加公信度，还会引入名牌酒店，号称由酒店经营管理、收益给到业主。很多人看到有名牌酒店加持，加上直观的回报率数字，因而觉得小公寓并没有想象的那么不值得投资。

实际上，大多数酒店品牌是可以加盟的，且加盟分为两种：1、单纯使用酒店品牌，一般80-100万一年即可。2、真正引入酒店管理，酒店方派出管理团队，拿固定品牌使用费+固定比例管理费，扣除运营成本后的剩余收益分给业主。

这两种方式，目前来看前者居多，纯属骗局，最多给个一两年回报就没下文了。后者虽有酒店真正管理，但实际能给到的年回报率一般不超过3%（笔者测算过国内多个连锁酒店的RevPAR收益率），所谓的6-10%不等的年回报率，实际大部分是羊毛出在羊身上。并且，委托经营管理协议是业主与管理方签订的，并非与开发商签订，实际未来能否给足回报也是未知数。

（2017年以来，很多朋友也投资了本地或周边地区的所谓托管式公寓，不知在签合同时销售人员言之凿凿的收益率给您兑现了吗?）

还有一种情况，即上面文字提到的，写字楼性质的小公寓，再叠加酒店管理，带租约销售。这种更扯淡，没有够硬的关系下，酒店根本开不起来，消防、工商登记两关都通不过。前者是过道距离不符合要求，后者是写字楼不能带“居住功能”。

事实上，小公寓、LOFT、普通写字楼、挑高写字楼、酒店式公寓、公寓式酒店、带租约销售、销售套路与如何避坑，还有很多内容可讲。

玉溪中心城区某公寓再卖的情况，亏死了

机会成本较高的大别墅

数了一下，笔者总共亲手操盘过5个别墅项目，参与过的别墅盘应该有十个左右。主城的、近郊的、远郊的，小面积经济型、大面积豪奢型，几乎全部经手过。

近二十年来，别墅这种非普通住宅大致经历过这么几个阶段。

初始阶段：主城别墅，但空有别墅形态，户型、景观、社区配套都比较缺乏，就是个大点的房子。

近郊阶段：主城区别墅，总价相比普通商品住宅要高得多，导致受众群体狭窄。于是，同样具备别墅形态、面积、空间感的郊区别墅诞生，单价大幅降低，受众群体增加。

远郊阶段：城里的房子虽好，但远离自然、山水。于是，一些群体开始对亲近自然环境的远郊别墅感兴趣，作为周末居住的第二居所存在。

经济型别墅阶段：郊区土地相对便宜，成了很多中小开发商的热土，别墅这种产品供应出现井喷，明显供大于求之下，同质化严重。于是，主打中产阶层人生排名前列套经济型别墅开始诞生，面积小、总价低，并大受欢迎。

过剩阶段：即便经济型别墅降低了客户门槛，但别墅客户群始终狭窄，库存与日俱增。加上近年来住宅涨幅高于别墅，部分别墅客户群被引流至住宅，别墅出现大面积过剩，仅少数优质项目去化较好。

再从笔者经手过的近十个别墅项目来看，无论是以上哪一个别墅阶段，市场表现大致分为三类：

1、 销售期表现不错，价格节节高。但交房之后，二手别墅市场横盘，成交量低、价格阴跌；

2、 销售期去化困难，得依靠大规模分销、中介销售，一旦沦为二手别墅，几乎无人问津；

3、 拥有超稀缺资源的别墅项目，定价较高，销售速度缓慢但平均，二手别墅市场价格稳步上涨，但有价无市。

（据业内人士估算，本地二手别墅成交量每年仅1%左右）

笔者与玉溪某大型中介朋友的对话

之所以别墅在进入二手房阶段就开始贬值，主要原因有3点：1、别墅客户群规格较高，除非拥有稀缺资源的那些别墅，否则宁愿买新的不买旧的；2、别墅装修成本较高，但竣工即贬值，且富豪阶层各人品位不同，出售时装修反而减分；3、大部分普通别墅社区，施工水准、用材并不高端，物业服务水平也不高，交付后很容易出现各种问题，导致涨幅不高甚至贬值。

总的来说，别墅这种产品光有别墅外形及略高一筹的资源配套是明显不够的，必须拥有重量级稀缺资源，如城市核心地段、优质人文自然景观等。但这种高端别墅并非普通阶层可以得到的，某种程度上，就像是高端阶层的专属。因此，对于普通群体、中产而言，购买别墅的机会成本太高。

小产权房

小产权房国家已经明确表示不能登记、不可确权、不得交易。但如果我说现在还有小产权房在建、在售，你们信吗？

事实上，目前还有一些商人通过租赁集体用地的方式，或者在非住宅用地上建设商品房格局的房子，并对外出售。

（红塔区最火的小产权房就是庙街大厦了，因为紧挨着一小，旁边就是繁华的小庙街，地理位置得天独厚，我们在各大房产网上搜索，只发现了庙街大厦的出租信息，相信与小产权房买卖不能过户、不能贷款有直接关系。2020年新建的棋阳路综合楼也是典型的小产权房，位于棋阳路与北苑南路的交叉口，虽不能贷款，但价格便宜，因此好多人趋之若鹜，卖的相当不错。）

这种房子，多出现在乡镇和小县城，依然属于小产权房范畴，拿不到不动产证，也无法签订正式的商品房买卖合同。但架不住这种房子便宜，且一般在小范围内流通，买的人也无所谓有没有房产证。事实上，购买这种类型的小产权房是非常危险的，一旦有个风吹草动，土地租赁关系发生改变，房子随时可能成为违建。届时，就不是有没有不动产证的问题了。

除了这种新建的小产权房外，留存在世的小产权房国家已经明确不予确权，但依然不乏有人投资这种房子，其目的是对赌未来可能的拆迁，从而获得赔偿。这里建议，除非自己有明确的消息，小产权房也进行赔偿，否则不建议对这种房子存有任何投资、购买幻想，因为拆迁赔偿赔不到集体成员之外的购房者。

伤不起的商铺

在以前，一铺富三代。而如今，一铺负三代。

（身边不乏有被商铺套住的朋友，买了商铺出租，回本慢，某一天急用钱，却迟迟出不了手。）究其原因，一是电商冲击；二是商铺过剩。

但商铺依然还在源源不断地兴建，且种类繁多。社区商业街、区域商业体、城市大型综合体、专业市场、裙楼商业等等。        

那么，商铺还能不能买？该如何练就一双火眼金睛呢？几条业内经验：

1、 线下商铺对人口密度要求极大，因此入住率高、社区规模大的刚需盘反而更受欢迎；

2、 当然，社区商业相对而言要比其他各类商业优质一些，起码有基础需求存在；

3、 自持比例低于50%的大型商业，噱头大于实质，未来回报率堪忧；

4、 带租约销售的商铺，羊毛出在羊身上；

5、 专业市场类项目，各级城市几乎都饱和了，除非是老项目迁新址，否则新增项目90%玩不转；

6、 产城项目商业、小镇项目商业、各种金街商业等，别去看概念、未来多么吸引人，也别去看这个项目所谓的选址、定位、招商、运营等，就盯住一点：未来这里有没有人、大量的人。商业格局几乎成熟且饱和的当下，50%新增项目直接玩不转，30%差强人意，真正优质的不会超过20%。

卖商铺的以做生意的居多，因急用钱而卖商铺，今年3月初有个要卖李棋公租房铺面的，挂8000多一平，价格还可以讲，但到中介来问商铺的人很少。二手商铺银行一般不给贷款，加上12.3%的过户税费，买二手商铺的成本比较高，所以商铺的流通性和变现能力很差。

笔者与某玉溪大型中介关于商铺 交易的对话

总结

公寓、写字楼、小产权房、别墅、商铺，地产圈的“黑五类”，曾经都辉煌过，但现在大部分处境尴尬。究其原因，这5类房子随着时代变迁都出现了替代者，例如在家办公削减了写字楼需求，电商更是令商铺销售急转直下，公寓跑不赢大市增幅被住宅替代等等，加上供应居高不下，市场库存、空置率巨大，投资回报偏低这个事实是无法被忽视的。

当然，也不是说这几类房子一定不可以买（小产权除外），但一定要选择优质的（上文已经说了是哪种），并且这几类房子基本很少有投资属性，各位朋友非要接触这几类房产的话较好擦亮眼睛，避免入坑！

来源：微信公众号玉溪楼市观察