想买法拍房低价捡漏? 其实没你想的这么简单

对房地产有一定了解的人都知道，除了正常的一手房、二手房买卖外，购买法院公开拍卖的房屋也是一种可选的置业方式，但与正常渠道购买的房产相比，法拍房的交易情况更加复杂，再加上市民普遍缺乏相应的行业知识和成交经验，法拍房市场长久以来都较为冷清。然而就在不久前，玉溪市中级人民法院发布相关拍卖公告，将于本月下旬公开拍卖市内某小区170余套成套住宅。这个消息一出，长久以来鲜有人问津的法拍房一时间引起了市民广泛关注和讨论。那么法拍房究竟能不能买?是否存在风险?交易过程中应该注意哪些事项……为了帮助市民对法拍房形成较为全面的认识，我们特意咨询了地产行业的资深从业人员，并将其对于法拍房的认识、观点整理如下，为广大市民的置业决策提供参考。

“简单来说，法拍房就是业主无力偿还债务时，被法院公开拍卖并以拍卖所得款偿还债权的房屋。”玉溪远见地产负责人沈女士介绍道。同时，她还提到，目前市场上选择购买法拍房的基本都是出于刚需和投资驱动，与正常渠道出售的商品房相比，法拍房的优势和劣势都较为明显，市民朋友在作出购买决策前一定要先了解清楚。

价低不限购

法拍房或成投资新方式

按照常理来说，大众内心对于被法院强制拍卖的房屋总会有一些不太正面的想法，但从相关拍卖平台上的浏览量和意向竞拍数据来看，关注法拍房的人也不在少数。法拍房为什么能吸引大众的关注，它的优势又是什么呢?沈女士表示，法拍房之所以有人关注，其主要原因有二。排名前列，法拍房的成交价格低于市场价，以本月将公开拍卖的小区住宅为例，其房屋评估均价低于6000元/平方米，大幅低于玉溪目前的市场均价，这个价格无论是对刚需还是投资人群来说都有较大的吸引力;第二，法拍房不受房产限购政策的约束，只要购房人有充足的资金就可以购买多套，这为手中有闲钱的市民提供了新的投资思路。

“不稳定”因素多

交易存在风险

既然可以把购买法拍房当做一种投资方式，那是不是意味着见到价格便宜的法拍房就能毫不犹豫入手呢?沈女士表示，购买法拍房固然能节省一部分房款并满足投资人的投资预期，但也存在一定的交易风险。首先，房屋所有权证的办理难以确定，如果房屋拍卖前未取得房屋所有权证，那后续办理房产证事宜或者不能办理过户的风险由购买人承担;其次，存在难以腾退、清房的风险，部分法拍房可能存在户口遗留、租约、占用等纠纷，影响竞买人的正常入住;再次，还存在清偿欠费的风险，原房主可能存在数额较大的水电、物业等费用欠缴的情况，这部分费用将由竞买人自行承担和解决。除以上风险外，法拍房交易需竞买人在拍卖成交后一次性交纳余款，和购买二手房相比对资金的要求更加严格，若成交后再悔拍则保证金不予退回。除了需全款付清外，购买法拍房需缴纳的税费与购买二手房相比也略有出入。一般来说，买卖过程中双方所承担的一切税费均由买受人承担。《玉溪司法房交易税费表》显示，除契税、个人所得税、增值税及附加税外，法拍房还涉及土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等费用，部分房屋在交易时可能存在较大的税费压力。

如何规避法拍房交易风险?

“买了内心总感觉不安，不买又觉得自己亏了，我自己也很纠结。”一位正在考虑购入法拍房的读者这样说道。针对这类人的疑惑，沈女士表示只要做好充分的前期调研工作，是能够有效规避法拍房交易过程中存在的各种风险，安心捡漏的。具体的调研工作可以从以下六个方面展开：排名前列，查清房产属性，包括房子的使用年限、能不能办不动产权证、土地出让的性质等;第二，了解房屋是否存在租赁情况，是否能够顺利解决;第三，明确产权共有情况，确认是否能顺利过户;第四，明确交易所产生的物业费、水电费、税费等费用，综合分析房价;第五，确保能够清场，按时入住;第六，实地看房，现场了解房屋是否有瑕疵等。

考虑到法拍房交易机遇性与风险性并存的特点，广大市民一定要树立正确的置业理念，在重视法拍房风险的同时学会规避风险，充分做好拍卖前的准备工作，杜绝不必要的损失，精准、高效购置优质房产。