县城住宅“限高令”来了!县区房价或涨?

县城新建住宅以6层为主2021年5月25日，住建部、科技部、工信部等十五部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅较高不超过18层。

《意见》明确县城建设应疏密有度、错落有致、合理布局，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城建成区人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人。此外，还严格限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅较高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。《意见》还要求县城建设应融入自然，顺应原有地形地貌，不挖山，不填河湖，不破坏原有的山水环境，保持山水脉络和自然风貌。保护修复河湖缓冲带和河流自然弯曲度，不得以风雨廊桥等名义开发建设房屋。在营造人性化公共环境方面，《意见》表示，严格控制县城广场规模，鼓励在行政中心、商业区、文化设施、居住区等建设便于居民就近使用的公共空间；推行“窄马路、密路网、小街区”，打造县城宜人的空间尺度；控制县城道路宽度，县城内部道路红线宽度应不超过40米。

县城住宅限高早有规划

其实，早在今年的3月29日，住建部便已发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》。

《通知》第三条规定：县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅较高不超过18层。与征求意见稿不同的是，6层以下住宅占比从征求意见稿的75%，调整为不低于70%。其实，县城楼盘不能建得太高几乎是共识，所以这份文件最终正式出台是大概率事件。很多人就觉得郁闷了，建高楼不好吗？我们去买房都喜欢高的楼层，视野开阔、空气清新、噪音污染小、采光好，正因为这样，高楼层房子往往比低楼层贵一些，可为何不让建高楼呢？县城住房限高最主要的原因是：县城建那么多高住宅楼没必要。高楼层几乎是大城市的标配，这里建高层情有可原。大城市区域面积狭小、人口庞大，人均占有土地面积太低，寸土寸金，有限的土地上，只能通过提高容积率、多建几层楼来满足居住需要。但是县城就没必要，多数县城的人口是往外流的，土地供应也可观，人均含“地”量高，本来地上就能满足居民居住需要，为什么非得住到天上去。

限高后，县城房价会涨？

限高后，用地成本势必增加。因为同样大的一块地上，限高后开发商可建的房子少了，但土地出让成本却不会随之减少（甚至还会提高，因为土地是有限的啊），那么总成本肯定要上升，这样一来县城房价涨价也是顺理成章的事情。

既然限高后房价可能会涨，那为何还要限高呢？原因主要有以下几方面：

一是稳定县城楼市，防止房价大跌。县城人口长期来看是流出型，而一味地建高楼，同等面积内可以供应更多房源，毫无疑问会让县城楼市房屋存量大增，进而导致供大于求。

二是为了确保县城楼市平稳健康发展。不管是一线城市还是小县城，楼市都不允许大起大落。当前一线城市因为人才的流入而导致楼市总有需求，但小县城的楼市存量足够居住，且后续需求不足，在源头上控制供应对于房价维稳意义重大。

三是降低空置率。县城经过大肆棚改和返乡置业等各方面的推动，房价已经上涨了一波，部分县城的房价甚至已经超过三线城市。但经济能力并没有及时跟上，产业结构也未能升级，没有人才吸引力，年轻人外流，导致住房空置率高。

因为人才外流，购房需求不足，二手房几乎没有流动性。支撑住县城房价的，除了开发商的鼓吹，也就只有一些在县城有着“体面”且稳定工作的公务员、教师一类。

玉溪哪些县区房价受影响较大

新政如果实施后哪些县区房价受影响较大呢？我们猜测是那些国土面积小、建成区面积也小、人口较多、人口流出率高，房价高，经济尚可的县区房价受影响较大。根据以上条件从下面图表参数可以看出受影响较大的县区前三是（澄江不确定会实施）：

1、通海县：人口28.98万（全市第二）,通海县国土面积721平方公里，建成区面积10.48平方公里。

2、江川区：人口25.32万，江川区国土面积850平方公里，建成区面积9.21平方公里。

3、易门县：人口15.16万，易门县国土面积1571平方公里，建成区面积5.02平方公里。

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目前玉溪各县区以易门、澄江房价为全市较高，澄江房价高可以理解，但易门房价高让很多人难以理解，易门人口少，建成区面积不见得小，但房价就是高。

如果各县区房价在新政实施后与红塔区房价持平甚至超过红塔区，那下一步是不是意味着更多县区的朋友会来红塔区买房？