抚仙湖近期二手房交易风险提示

二手房具有即买即住优势，二手房交易又易发生交易纠纷。许多购房者关注的重点仅停留在成交价格和房屋地段，却忽略了存在的风险。现就近期交易市场反馈的信息进行提示：

一要了解房屋状况。在购房前，经实地看房核实房屋自然状况后，拟进行购买的还应掌握房屋权属状况，注意核验卖房人对房屋是否享有少有的所有权、土地使用年限、租赁状况等信息，确定拟购房屋是否具备上市交易资格，若无法进行网签的房源，应进一步核实房源情况。

风险提示：此环节较大风险是产权瑕疵问题，购房前必须到玉溪市政务服务中心大厅综合窗口办理查档，如拟购房屋处于抵押、查封等限制交易状态，应暂停交易。出卖人私自承诺的“可更名”“可解除原备案”等说法均属不实谣传。

二要提前做好约定。确定房屋产权后，买卖双方通过协商可签订房屋预约买卖合同，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、交易税费双方如何分担、产权办理、违约金和违约责任等达成一致意见，建议约定在政府二手房交易窗口完成递件手续后，由双方可信赖的第三方将定金划拨给卖家。

风险提示：签订预约买卖合同的，应在合同中注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，可签订交房保证金协议，约定在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后再退还保证金。

三要签订网签合同。确定购买的，交易双方应到房产中介机构或市政务服务中心大厅登录玉溪智慧房管系统网签《二手房买卖合同》，交易双方私下签订的任何有关房产交易的预约合同及协议不得与正式网签合同内容相冲突，避免产生法律纠纷。

风险提示：如果房产有共有权人，所有共有权人均必须签字，避免交易存在失败的可能;如房屋设定了“居住权”的，买方应了解居住权期限，避免不能顺利入住;如房屋有租约的，应该让租户签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败;如果该房产附有户口，要了解卖房人的户口是否已经迁出。

四要预判贷款额度。如果不是一次性付款，买家还需要到银行申请按揭贷款。买房人要提前预估出现贷款额度不能达到预期的情况，可提前对比同楼盘或同地段房价，必要时提前咨询专业人士，对房屋进行估值，避免出现按揭银行评估价格低于实际成交价格，银行审批放贷额度低于买家预估金额的情况，造成交易失败。

风险提示：如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易无法达成将造成违约，可选择在合同中约定解决方法，明确解除合同或支付赔偿违约金等解决方式。

正式交付房产前还需核实物业、水电、有线电视、燃气等细节后才能正式完成交易。购房作为老百姓一生中较大的事，切不可贪图一时便宜而贸然进行房产交易。若交易双方当事人在二手房交易时发现投机炒房个人、团伙及“黑中介”等违法违规行为，应立即向行政主管部门举报，谨记依法依规进行交易才是对交易双方较好的保障。