龙湖“史诗级”全新文旅项目——抚仙湖星空小镇是如何打造的?
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潮水褪去,才知道谁在裸泳。
近年来,不少文旅项目陷入困境,而疫情,不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。文旅地产是严重依赖人口流动的,究竟什么是文旅地产?简单粗暴来说文=内容,旅=流量,背后则必须地产算帐。文旅地产野蛮生长多年,没有统筹兼顾周边市场、概念强于落地、同质化严重、许多低层级项目存量难以消化等问题日益凸显。时代的尘埃落到每一个人身上都是一座山,而落到文旅地产身上的则是一座珠穆朗玛峰!
当然,我们也不能一概而论,也有不少地产商在踏踏实实做文旅。以龙湖开发的中国·抚仙湖星空小镇国际度假区为例,10年坚持,用保护与敬畏引导着星空小镇,从孕育到新生,从研发到面世的整个历程,或许可给我们以启发与思考。
项目选址,
占据抚仙湖优质区位
云南不只是一座城,它更是中国人的诗和远方。尽管大理、丽江、西双版纳的辨识度更高,殊不知在位于云南玉溪的澄江县,“藏着”中国较大高原深水型淡水湖泊——“抚仙湖”,其旅游资源禀赋,总结起来主要有如下几点: 1、蓝色故乡,高原湖泊艺术气质 抚仙湖,国家一类水源地。湖水清澈见底、晶莹剔透,享有“琉璃万顷”的美誉,是可比贝加尔湖的世界先进深蓝湖区。因湖面海拔高度为1722.5米,抚仙湖也是中国较大高原深水湖,是一个南北向的断层溶蚀湖泊,形如倒置葫芦状。206.2亿立方米的储水量是滇池的12倍,洱海的6倍,太湖的4.5倍。
▲抚仙湖实景图,图源:网络
2、气候适宜,观日景观胜地 这里年日照 2000+ 小时,常年气温 17 ℃,阳光充沛、空气清新、适合动植物生长的同时更加有益于人的身体健康。此外,亚洲较大的地面太阳观测基地——抚仙湖太阳观测站位于此,夜晚湖畔观星肉眼可见银河星海。
▲抚仙湖太阳观测站,图源:网络
3、文化底蕴深厚 除了自然环境适宜外,还有三教合一的万松寺、1300年历史立昌古村落、伏波将军庙遗址、被誉为20世纪最惊人的古生物发现之一寒武纪古生物化石群等。
▲帽天山国家地质公园,图源:网络
国家一类水源地、适宜度假的气候、文化、古村落等是最突出的资源禀赋属性,因此,吸引了包括龙湖在内的,万科、云南城投等大型房企聚集,升级抚仙湖成为全国性的度假热点区域。随着优秀的文化产业项目落地,让抚仙湖这一“真金市场”展现出独特的魅力。 目前已有不少房企文旅项目布局于此,而龙湖打造的抚仙湖星空小镇在区位上表现如何? 星空小镇位于抚仙湖南岸,是南岸少有一个在建在售的项目。相较其他区域,抚仙湖南岸是最晚开发的区域,较大限度地保留了抚仙湖原始风貌,因为地势高,南岸还拥有 " 看湖成海 " 的优质视野。在交通方面,目前在建的澄川高速出口距离小镇仅1.5公里左右,预计2021年6月通车,此后从昆明到小镇可实现全程高速,交通十分便捷。
▲抚仙湖项目汇总简图,图源:网络
常言道,项目的地理位置是文旅项目能否成功的基础,是否拥有自然人文资源,决定整个项目的主题、故事线的打造,也决定之后业态的具体规划。显然,抚仙湖星空小镇占据了抚仙湖优质区位,是一个不错的文旅项目好胚子。然而龙湖打造的星空小镇并没有想象的一帆风顺,反倒是百折千回。
十年磨一剑,
两“湖”之间的邂逅
在龙湖过去10年的云南发展史,与抚仙湖的初次相遇,就让龙湖遭遇了近五年的规划调整。 “两湖相遇”,起源于2010年,作为龙湖“山海湖”旅游度假产品战略的重要支撑,彼时龙湖取得了云南抚仙湖南岸依山傍水的土地,项目取名“仙湖锦绣”。凭借抚仙湖南岸优越的自然生态景观,在项目正式动工前,龙湖就已在环湖9.5公里道沿线进行了景观营造。
▲环湖沿线景观,图源:网络
然而,由于敏感的抚仙湖环境保护问题,2014年玉溪市相关部门启动了抚仙湖大整改工作,仙湖锦绣因此按下了暂停键。首盘暂缓,对龙湖而言或许有了更多的时间思考与世间最美湖水的相处之道。直到2019年星空小镇(原仙湖锦绣)全新亮相,在原来仙湖锦绣“山海湖”产品战略之上,龙湖融入了此后10年对度假旅居模式的新思考。
中国·抚仙湖星空小镇国际度假区,从这个项目的案名与耗费时长上就不难看出其在龙湖体系内的“重磅级”地位。排名前列个真正意义上的度假地产项目;排名前列个案名中没有带龙湖印记的项目;龙湖史上人力物力投资较大、投入精力最多、研发阶段最久、产品线最丰富的一次里程碑式创作。 龙湖通过逾740天全球调研,选址抚仙湖南岸;并以耗时超1195天的产品研发,旨在“世界深蓝湖区”打造——全季节、全龄段、全维度的度假理想邦,营造更纯粹的旅居生活。或许在仙湖锦绣时代,龙湖付出了时间成本,但当一切煎熬与苦难过去,全面革新归来的星空小镇,将以行业标杆型度假项目的姿态证明,与抚仙湖的相遇并非龙湖的不幸,而是三生有幸。
星空主题演绎,
规划南岸小镇生活
抚仙湖星空小镇,项目定位以文旅休闲为主导,康体养生和生态宜居为载体的国际旅游度假区,打造集“会议、康养、旅游”三大产业及生态环保为一体的“3+1”模式的特色星空小镇。 1、开放式规划设计、无组团、10%观湖面
▲项目总图,图源:网络公开材料
▲体量分析图,图源:网络公开材料
在产业布局上,规划了会议中心、客栈、合院、商业街区、玉带等复合业态,整体划分为临湖度假区与伴山生活区两大区,实现湖景山景两种体验的自由切换。具体规划内容如下: (1)未来在小镇内,将设立星海、伴山、临崖三个民宿客栈群,目前已落位民宿品牌——元尘;
(2)建立清河坊、澜山径、星海道三条主题商业街区,适配星空小镇全业态旅游综合体的高标准;
(3)未来将配套多项度假服务机构,如精奢星级度假酒店、康养CC中心,以及星空营地等满足不同度假群体的需求,整体构筑形成居住-商业-度假的全线服务模式;
(4)规划打造九大“星空系”IP建筑,齐集网红打卡点:星空观测站、崖顶图书馆、星海礼堂、临崖餐厅等,既可感受独处的乐趣,也能乐享欢聚的时光;
(5)规划设计均采用全开放式设计,无围合式组团,利用坡地高差区隔各地块;
(6)项目整体离湖退线110米,仅10%观湖面。
▲临崖餐厅效果图,图源:网络公开材料
▲星空礼堂效果图,图源:网络公开材料
▲崖顶公园实拍图,图源:网络公开资料
2、以“玉带”为设计灵感,串联整个项目 仙湖之上,仙女下凡,玉带飘落,落于仙湖南岸湖畔,白色玉带蜿蜒曲折,湖景尽收眼底。湖岸成了仙女飘落的玉带,星空小镇灵动流畅的设计灵感因此而来。
▲玉带概念示意图,图源:网络公开材料
仙湖玉带是贯穿项目的主线,沿湖步道、空间流线都沿用主体建筑的玉带概念,一条蜿蜒曲折沿湖舒展,连接成一条绝美的“玉带”。它把湖给了大家,把地面上的空间体系串联起来,不高也不低,恰到好处,实现了多维度的观湖体验。它与之周边发生关系,与建筑,与环境,与功能结合设计,达到自然的统一。
▲图源:网络公开材料
3、湖与建筑与人,亲切对话 丨游客中心 游客中心的顶部是整个项目的观湖较佳打卡地点,顶部的白色叶子造型膜结构,给人们营造了更加舒适的观湖空间。往前延伸连接了其他的观湖功能空间。这里是玉带的起点,端头放大迎合人流,而这两条玉带的放大线,形成了两道白色的弧形,墙体之间便是星空小镇游客中心的主体。
丨工艺细节
游客中心的墙体由白色幻彩铝板及通透的玻璃肋幕墙构成,线性舒展开来,纯粹而富于动感,幻彩铝板上的疏密化的打孔通过精心设计形成一条银河。
▲施工现场,图源:网络公开材料
丨儿童乐园
在一片叶子的庇佑下,玉带在这里与之缠绕,形成一组别样的空间体系,上下与之贯通,这里是孩子的乐园,叶下、带下、檐下几重空间互相结合,形成一组完整的系统。在绿树的衬托下,这组白色的建筑既满足的遮阳的功能,同时更大程度上与周边环境达到和谐共生的自然状态。
▲儿童游乐中心实景图,图源:网络公开材料
▲实体模型,图源:网络公开材料
丨110米沿湖景观带
110米的沿湖原生态地貌保护绿带,让最美的湖畔景致,不再仅仅成为一部分人的专享。景观栈道的概念也沿用了玉带概念,以山为魂、以水为脉;以林为本、以湖为景;打造邻湖而居,山水相融,人与自然和谐共生的生态社区典范。
▲图源:网络
示范区建造理念,
在纯净之地对话浩瀚星空
示范区选址于离湖岸仅110米的临湖沿线景观带内,与沿湖步道、星空观测站、星空礼堂等建筑沿湖舒展,连接成一条绝美的“玉带”。
▲图源:网络公开材料
拥有星空观测站的抚仙湖,被称为全球十大优质观星地之一,而这一优势也成为了设计灵感。室内设计主题定位为“未来星球”,而未来有什么?光、银河、星空、天空之城……
1、流动的自由之姿 室内的设计脱离了传统的结构与造型,将自然柔美的曲线塑造空间立面,灵动而流畅的线条,勾勒出一条发光的玉带,以流动的自由之姿,创造出优美的空间造型。
▲图源:网络公开材料
入口接待台面与立面浑然一体,具有3D曲度的弧形墙面矗立于入口,形同雕塑品塑造空间美感。接待厅一侧是整面的生态植物墙,让更多的绿色替代砖石墙面,为室内增添一抹生机和活力。
2、起伏的空间韵律 深入,延续流畅无断面的逻辑 ,主题空间以星际为索引,编织细腻星光,镶嵌在天幕之下。大面积的软膜天花,如银河系,通过点线面的层次渐进, 使空间流线凸显出行云流水般的气魄。没有边际的曲线,起起伏伏,是宇宙的想象,一头是遥远的过去,一头是无尽的未来。
▲图源:网络公开材料
拱顶、圆柱、曲面,这些要素在单独白色的控制下,塑造了空间的静谧与纯粹,地面清冷的细碎沙石大理石,细腻无边。悠长的漫射光在天花的增益下,铺满空间,流动的曲面赋予空间张力。沙盘区简洁的照明的灯具,莹白色的天花有如一条如波浪般富有韵律的线条,贴切地突出流动之感。
▲图源:网络公开材料
水吧台层层叠叠的造型,3D曲度的弧形立面,使用了精选的木饰面去呼应环境的质朴和宁静。设计上同样强调原生态材料的运用,与审美情趣相协调,与生态生活融为一体,与自然景观交相映照,诠释人与自然和谐共生的艺术结合。
▲图源:网络公开材料
“东方和现代”建筑语言,
将国风院落带到抚仙湖
在产品业态、设计风格上,龙湖推出了合院、叠院、独栋高定客栈、创意设计民宿这样几种产品业态。在设计风格上,龙湖将国人骨子里的院落情怀、东方意趣和当下审美风潮所向的现代极简风格进行结合,旨在为游客带来高品质的居家感受。
1、叠院户型
▲图源:网络公开材料,房地产观察家整理
叠院1F63㎡、2F93㎡、3F67㎡户型均为两房设计,动线流畅,三面宽。
不同之处在于1F63㎡户型为南向花园入户,客户兴趣点为花园赠送,其弊端为单面采光;2F93㎡户型为一楼北向花园入户,客户兴趣点为10.5面宽露台;3F67㎡户型为一楼西侧楼梯入户,客户兴趣点同样为10.5面宽露台,其弊端为入户方式。
▲抚仙湖星空小镇叠院(正面)意向图,图源:网络公开材料
▲抚仙湖星空小镇叠院(背面)意向图,图源:网络公开资料
2、合院户型
▲图源:网络公开资料,房地产观察家整理
合院A户型、合院B户型均为三房设计,动线流畅,南院排布,去化较好,客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色。
不同点为合院A户型的客户兴趣点为4面宽露台,其弊端为东西朝向;合院B户型的客户兴趣点为庭院赠送,其弊端为北朝向。
合院C户型是少有四房设计,南朝向,较受欢迎户型。客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色,主卧套房与书房加露台形成独立的主人私人空间,客户兴趣点为南朝向及主卧套。 合院D户型为三房设计,动线流畅,客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色,客户兴趣点为6面宽露台;然而弊端为北院排布,导致去化不理想。
3、洋房户型
洋房户型面积不大,其设计迎合度假产品特色,核心在于户户南北通透,南向双卧室,并且一楼有超大U型花园赠送。其弊端是卧室一侧靠近电梯,若是隔音效果不佳可能会有噪音。
4、公寓户型
▲图源:网络公开资料
平层公寓户型整体表现较为中规中矩,不过顶楼户型有个接近1:1的露台赠送,这是个不错亮点。
目前,项目一期合院已售罄,一期叠院和公寓即将清盘,目前主推二期,包括洋房和叠院。值得一提的是,项目公寓产品已签约斯维登,日后将为星空小镇的业主提供专业的房屋托管服务。在房屋闲置的情况下,业主不用亲自打理可直接托管,还可随时查询房屋信息更新、维护及保养情况、房屋租赁情况、收益情况等。
小结
从龙湖10年打造的抚仙湖星空小镇可以看到,地产赚快钱割韭菜的好日子一去不返了,文旅地产的重点将从"地产"转向"文旅",从房产化到品牌IP化,从环境资源的"霸占"到合作资源的"共赢",从运营"内容"到运营"客户",营销也将从造梦到造场。 最后,无论什么时候,文旅地产的天花板就是决策者的认知,视野触及不到之处皆是深渊。
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