抚仙湖畔环球融创蔚蓝城,肩负澄江市中心CBD的使命?

4月13日，澄江市环球融创·蔚蓝城二期低调开售，没有任何媒体宣传和预热，甚至连开发商公众号上都没有任何信息。作为澄江市中心排名前列城市综合体，蔚蓝城的光芒被抚仙湖和沿湖的三大文旅小镇项目所掩盖，导致许多人居然忘记了其未来将成为城市中心的商业CBD地位。

好饭来得有点晚

在发售前一天，楼市君及时造访了销售中心。沿新修的仙湖路景观慢车道一路向北驶进城区，在老地标西都酒店对面就是融创蔚蓝城所在。原来的记忆中这里应该算是城郊，除了藕粉厂外完全没有多少人气和商业气氛，但如今俨然已经是城市主干道街区和新型商业街了，各式酒店高楼林立，不可与往日同语。

作为融创在云南的第17个项目，澄江蔚蓝城这个目标60万方的生活大社区的历史还不到一年。虽然算是澄江的核心新盘，二期主打的只有179平和79平两个户型，可以侧面折射出刚需市场或许在澄江并不是那么紧俏。如果当初选择回迁房的澄江新市民们知道2020年会有蔚蓝城这样的项目，恐怕多半会选择现金补偿后再来买这里的新房子吧。

一期面积较大的A、B户型较具置业价值

一期以77平小户型D居多，77-142的四大户型中，较大面积142平的A户型在红塔区也只能算基本户型，谈不上改善型，对比113平和129平的C、B两种来看，前者还是略微有些局促。

现状：天时略欠一筹

从2020年8月开盘至今，蔚蓝城面临的压力一部分可能在于生态搬迁。在城区固有面积和人口恒定前提下，沿湖近三万动迁人口前期基本被回迁房消化，尤其北岸湿地动迁户几乎人手一套房，即便户型不太理想，对于世代习惯了田园劳作的农转城澄江排名前列代新市民来说，可能预期值已经基本达到。二手转让的市场相对就小，加上近几年新的开发商不断进入，澄江市的刚需房市场竞争可谓十分激烈。

这么一来，就导致蔚蓝城客观上形成了中开低走的局面，原本对于月均收入两三千的老澄江县城来说，蔚蓝城的定位是十分对口的，性价比非常好，在刚需盘中也显得比较高端，商住配套完善——如果建设完成100%的话。奈何抚仙湖边高昂的三大项目接踵而至，就显得有些不上不下。

本来对标红塔区，蔚蓝城的定位应该是类似极中心这样的城区中心排名前列盘，奈何既没赶上天时，地利上也没有丰富的周边教育和商业基础，而传统的老街区和商业教育医疗资源也都集中于澄波路以北，刚好错开了蔚蓝城片区。

未来：具备人和潜力

目前在被湖边几大文旅地产拉高价位的整个玉溪市场上，澄江市虽然只是个省属市代管县级市，但房价已经达到玉溪境内所有县市区较高，达到了1.2万的均价。

红塔区由于有大量刚需盘，均价也就8200元左右，虽然进入四月以来有2.4%的小降幅。而未来的蔚蓝城要承担新的城市商业中心使命，处于带动西片新城区的关键十字路口战略位置，会有一个资源吸聚的窗口期。但过了这个时段，新城区的核心地位会慢慢凸显出来，成为增值热门。七千块买这里，其实真的挺香。

而当前发售的二期以79平米和178平米大户型为主，从抚仙湖未来发展的定位和国际化城市目标以及投资角度来看也是一支强劲潜力股。也有热心的澄江朋友告诉我们澄江城区纳东花园8200元——这侧面反映出正是趁低位入手的好时机。据中介统计蔚蓝城在销售数量上仅次于万科，是整个澄江目前销量第二的楼盘，难怪都懒得宣传了。

城区：产业服务的保障要素虽说作为旅游城市的澄江房价高的有一定的理由，但高房价主要是位于湖边的项目，而城区的房价和湖边项目那是冰火两重天。就房地产而言，作为要长期可持续发展的城市，不但需要湖边的项目来保持澄江的吸引力，同时也需要一个具有强大服务能力的市中心来为澄江主业的旅游提供服务动力，这对于澄江可持续发展至关重要。

由于定位不同，可能湖边房价与市中心依然存在差距，这但这种差距随着澄江的进一步发展将会有一定的减小，并且两种类型的房子价格将会同步，一损俱损一荣俱荣，谁叫澄江市的定位如此呢！不过向好的方向那是大概率事件。

来源：微信公众号玉溪楼市观察