万科老五街客运站项目进入实质性开发阶段

随便起一个被 2021-04-02 11:56:35
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从现场来看,万科老五街和客运站地块四周已经被围挡遮得严严实实,老五街摆摊的也早就搬走了。

万科玉溪项目将进入开发阶段

4月1日,万科发布了一条招聘广告,招聘玉溪项目的工作人员。从招聘广告来看,招聘的员工涵盖了从房地产开发起始阶段的建筑设计、成本工程师、土建工程师到项目销售阶段的计划运营、销售秘书、客户关系等岗位。这一招聘代表了万科玉溪团队开始正式组建,万科玉溪老五街、客运站项目将正式进入开发阶段。

从现场来看,万科老五街和客运站地块四周已经被围挡遮得严严实实,老五街摆摊的也早就搬走了。

为啥拍地后4个月都没动静

万科是于2020年12月14日拍下的老五街、客运站地块,按照万科在别地方的速度,较快是上午拍地下午动工,但为何在玉溪的这个项目会那么久都没动静?难道万科在憋什么大招?

据了解,拍地后的这几个月,万科玉溪项目部一直没有组建,玉溪项目一直是万科澄江的团队在操作前期事务。对于万科来说,进入玉溪这种五线城市开发可能需要做足功课,所以其内部估计一直就玉溪项目在做市场等相关研究工作。而今,万科发布招聘广告,意味着其已经决定以万科之名正式进入玉溪主城区市场。26年里老五街被“拆了好几次对于玉溪人来说,老五街是一种情结,老五街的拆迁经历太过坎坷,笔者曾经收集到1995年的拆迁房方案以及居民对拆迁方案的意见反馈。老五街房屋的产权相当复杂,一间10几平米的土房可能有好几个产权人,被拆迁人有各种各样的诉求,而拆迁单位也有正常的利益需求。正是由于如此复杂的产权关系和利益诉求交织在一起,导致了各方利益难以平衡,因此老五街在这26年里经历了多次拆迁,但一次都没有拆迁成功,直到这最后一次终于拆迁成功。

万科会将项目设计成什么样子?古城?NO!正是这种艰难的拆迁历程,导致玉溪人对老五街有一种情怀,并且玉溪也曾经对老五街有老城的设计规划,那万科会向这方面设计开发吗?从目前来看是:不!可!能!

在最初对老五街的开发设计里有两幢保留下来的建筑

最后拆迁后保留下来的

现在的地块图,保留下的建筑已被拆除一空

看到了没?啥都没有了,无论是按之前设计保留还是实际保留下来的老房子统统都被拆得一干二净。所以,从目前来看,老五街、客运站地块很可能会被开发成类似金科集美那种样子商业+住宅的产品。

万科老五街、客运站产品的区域优缺点老五街、客运站地块的位置优势无需多言,房地产项目位置永远都是排名前列。从目前来看,这也是目前中心城区能够进入实质性开发的少有项目(东风中路地块由于过于狭窄,退让道路和建筑后所剩无几,貌似目前暂不具备开发条件),所以就项目来说,位置及商业配套优势肯定是目前所有项目里的NO1。按目前的划片来看,老五街以及客运站是被划入三小,相对划入一小、二小的片区来说,这是一个小小的不足,不过三小也是公立小学,目前排名第三,也还是不错的。万科项目的房价会怎样?

房价测算图,仅供参考

老五街按较低容积率计算1.0,客运站按较高容积率计算5.0,每平米楼面地价是2819.87元/㎡,折合房价7049.68元/㎡。老五街按较高容积率计算3.1,客运站按较高容积率计算5.0,每平米楼面地价是1440.41元/㎡,折合房价3601.03元/㎡。由于有回迁的存在,预计这两个地块的房价会高于此预测价格!上述无论用哪种方案,从目前的市场价格来看,折合房价似乎都不算太高。目前民间有一些不看好玉溪市场的声音,认为玉溪房价太高,高端项目都和昆明差不多了,认为玉溪市场到顶了。但此次万科的到来必定给玉溪市场的供方和需求方带来刺激力量,给玉溪市场带来信心。对于万科的到来,最简单的评论就是中介朋友们经常用的那句话:万科都不怕,银行都不怕,你还怕房价崩盘?当然,笔者不是故意鼓吹房价要涨,但从玉溪市场来看,每一次有外来房企进入必然带动房价进入一个新的高度,从红星、中梁、金科来看不都是这样!不过,今年的情况可能有点不一样,由于今年对房贷行业集中度的规定,导致银行能用于发放房贷的资金会超出人行规定的行业集中度而无法放款,如果没有贷款支持,房子将很难卖得出去。不过万科这个项目估计今年是不能开盘了,到了明年也许贷款政策又松动了呢。万科作为国内知名房地产开发商,是行业内的标杆,此次万科进入玉溪市区市场从一定程度上说明万科对玉溪市场的信心。万科进入,也预示着地产消费市场的升级,凭借着万科的品牌和优势玉溪房地产行业将会被注入了新的开发思路和理念。期待万科以自己的方式,在玉溪展现出自身国际化的视野和多元性能力,诠释出一个不一样的“老五街”,希望万科在玉溪的排名前列项目能惊艳玉溪。

万科在云南的布局2017年7月,万科宣布接手开发云南城投在抚仙湖边的太阳山项目,完成排名前列昆明地区之外的云南项目落地,之后,万科又进驻了大理、西双版纳,通过文旅度假产品的区域外拓。2010年,万科入滇,今年已经是万科进入云南的第 11年,到目前为止,云南万科已在昆明、玉溪抚仙湖、大理、西双版纳4个城市布局19个项目。

来源:微信公众号玉溪楼市观察

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