1-4月,玉溪商品房销售均价6636元/㎡,每平较去年有跌落

百强开发商涌入，房价水涨船高

房子，对于中国人来说非常重要，而房价，自然也和每一位买房人都有着非常紧密的联系。近几年碧桂园控股有限公司、融创中国控股有限公司、中梁控股集团、金科地产集团股份有限公司、北大资源集团5家全国百强房地产开发企业“进军”玉溪，当一幢幢高楼拔地而起时，房价似乎也随着开发商的涌入，一次次被抬高。

个人认为，房子毕竟是商品，房价自然也是要由供求关系决定。在玉溪这样人口“有限”的小城市，难道房价可以跳出这个规律，任性上涨？困惑之时，一份“当前玉溪市房地产开发投资情况监测报告”拨开了迷雾，让我把这楼市的面貌看个清清楚楚。

2020年较2016年，商品房销售面积翻番

这份报告显示，2020年，玉溪全市商品房销售面积244.9万平方米，比2016年的116.4万平方米翻了一番，达到历史较高点。

玉溪城区在建商品房项目

过去的五年间，玉溪共销售商品房877.6万平方米，年均销售175.5万平方米。

2020年，红塔区商品房销售面积首次突破百万平米大关，进一步“印证”了红塔区的区位优势和居民的消费能力。

前4月，销量同比增长17.3%，均价较去年下滑

1-4月，商品房销售面积64.2万平方米，同比增长17.3%，销售量在五万平以上的县区有红塔区30.8万平方米、同比增长17.0%，江川区11.0万平方米、同比增长21.7%，澄江市8.0万平方米、同比增长23.3%，元江县6.3万平方米、同比增长0.6%。

玉溪城区在建商品房项目

1-4月，全市商品房销售额42.6亿元，同比增长14.4%；商品房销售均价6636元/平方米，较去年全年下降398元/平方米，较去年同期下降170元/平方米。

随着新规实施，居民购房门槛提高。房地产贷款总额有所缩减，抑制部分购房需求的释放，导致房地产企业销售下滑，资金回笼困难，流动性资金紧缺，房地产开发企业“促销”手法不断“翻新”，商品房实际价格有可能面临下降的“下探”。

存量房时代正快速到来

报告显示，玉溪市房地产开发在库企业及项目数量逐年增加，2016年有在库企业149家，在库项目132个；2020年在库企业158家，在库项目139个。到了2021年1-4月，房地产开发在库企业164家，在库项目140个。

玉溪北片区在建商品房项目

玉溪城区在建商品房项目

玉溪北片区在建商品房项目

商品房存量面积大幅增加：4月末，玉溪商品房待售面积216.5万平方米，同比增长1.1倍，比上月末减少4.7万平方米，其中：住宅待售面积101.5万平方米，同比增长71.6%，但比上月末减少3.7万平方米。随着时间的推移，存量房时代也会快速到来，房地产企业传统销售规模和利润缩减，企业资金回笼变慢，投资风险逐渐加大，去库化问题日益严峻。

开发商手中待开发土地“充裕”：1-4月，在库房地产开发企业完成土地购置22.3万平方米，同比增长3.3倍；土地成交价款5.1亿元，同比增长3.8倍；待开发土地面积145.6万平方米，同比增长2.3倍。

部分中小型企业资金链断裂风险加大

报告指出，1-4月，全市在库房地产开发企业实际到位资金35.5亿元，同比下降15.8%，其中：国内贷款0元，去年同期4.5亿元；自筹资金9.9亿元，同比下降8.8%；定金及预收款12.8亿元，同比下降14.3%；个人按揭贷款9.1亿元，同比增长2.9%；其他到位资金3.7亿元，同比增长21.8%。

现阶段，在国家楼市政策不断缩紧的背景及高基数的基础上，全市房地产开发市场走势回落，逐渐进入小幅度增长时期，未来整体房地产行业将放慢增长步伐。

按照国家“房住不炒”政策，国家在2020年先后两次出台“五道红线”政策，从供需两端全面调控楼市，提高融资成本和购房门槛，将对我市房地产业发展产生巨大影响。从2021年1月1日起新规全面执行，玉溪市房地产企业贷款规模与融资渠道受限，房地产授信额度较为紧张，企业融资成本提高。特别是部分中小型房地产企业资金周转和债务偿还压力徒增，资金链断裂风险加大，需要引起高度注意。

总结

房子到底什么时候该入手？很多房地产中介动不动就以“真正的稀缺资源”、“再不买就没有了”等忽悠怂恿消费者购买。买房这事，还需自己擦亮眼睛，判定其价值。若无从下手，就从自己最需要的功能入手，比如：上下班交通是否方便？孩子上下学是否方便？买菜、购物是否便捷……“房住不炒”，坚持这一原则，怎么买也不吃亏！

玉溪哪里的房子最值得购买？从过去五年玉溪各县（市、区）年均商品房销售面积来看，红塔区年均销售商品房面积77.8万平方米，占到了全市销售总面积的44.3%。再从第七次人口普查数据来看，除红塔区人口有增加外，其他各县（市、区）的人口均不同程度下降。据了解，如今，越来越多的县区购房者选择到红塔区购房。玉溪哪里的房子最值得买？欢迎留言讨论！