呼声再起,商品房预售制度到底该不该取消?

在建期房

“用几代人辛辛苦苦攒下的血汗钱买房，结果还要帮开发商担风险，真的好没道理!”“买其他东西都是先看货后付钱，甚至还能七天无理由退换，买房就不一样，就让你看个模型、看几张图纸，你还得赶紧把钱送过去，生怕买不到。”“买房之前各种承诺，付钱之后各种推诿，‘货不对板’也没地方说理!”“都说买新不买旧，而且买现房经济压力太大。”在被问及对期房销售的看法时，绝大多数受访者都给出了同上述言论较为近似的回答。不难看出，购房者对于市场上主流的期房销售模式颇有意见，但限于自身条件又不得不无奈接受。

随着房地产开发进程的不断加快，越来越多的楼盘项目在玉溪落地，期房逐渐成为市民的主流之选。但期房建设周期较长，购房者难以及时跟进项目进度、监督建设质量，在这样的情况下，诸如楼盘会不会烂尾、房子质量会不会不过关、开发商承诺的配套设施能不能实现等问题，成了购房者的普遍困扰。针对买期房存在的种种问题，不少地产、金融领域行业的专家均表示：国内现行的商品房预售制度，或许正是这些问题的根源所在。

预售制度优势减弊端显

商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度的出台，有效解决了当时商品房市场开发资金不足的问题，推进了房地产行业发展以及城市化进程。随着时间的推移和社会发展，房地产开发企业大多已完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式。与此同时，商品房预售制度的弊端也逐渐凸显。针对商品房预售制度该不该取消这一问题，自2009年首次提出以来便引起了社会各界的广泛关注，今年的全国两会上，“取消商品房预售制度”呼声再起，又一次成为热门话题，引起全民热议。

开发商得利 买家担风险

现行的《城市商品房预售管理办法》规定，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的楼盘项目即可申请办理《商品房预售许可证》。这一政策的初衷，是在住房资源相对紧张的前提下，防止开发商资金断裂，确保楼盘项目能顺利完成。

如今，商品房预售制度已经成了部分开发商圈钱的手段，在拿到购房者的房款后，就迫不及待进行下一轮开发，全然不顾在建楼盘的品质。为了尽可能地节省建设成本，不良地产商会在建筑上偷工减料，卖房时承诺的相关配套设施也无法得到落实，导致房屋存在严重质量问题。此外，如果建设过程中开发商资金出现问题，还会出现延期交付甚至楼房烂尾等情况。大多数购房者遇到这些问题，往往陷入进退两难的境地，只能选择向相关部门举报维权，好一点的结果是能获得开发商一笔不痛不痒的赔付款，否则只能自己认栽，打掉牙往肚子里咽，“交房即维权”已经成为一种买房的常态。一位外地知名地产项目的业主向我们透露，她所购买的房屋就严重存在“货不对板”问题，原本买二楼交付时却变成了一楼，通知交房至今，开发商都没有给出明确的解决方案。

先付款后交房，将开发商的经营成本和经营风险转嫁到了购房者头上，对于购房者来说显失公平。为了购买一套理想的房产，很多人都是付出了几十年的积蓄，有的家庭甚至是举几代人之力才能负担得起巨额房款。从全面实行楼市调控，保障民生的角度出发，取消商品房预售制度，已经成了购房群体的普遍诉求。那么，就当下的市场情况而言，全面取消商品房预售制度的时机是否已经成熟?

全面取消大势所趋

循序渐进稳定过渡

“从长远来看，取消商品房预售制度是大势所趋，但需要一定的过渡阶段，否则容易造成地产市场混乱。”远见地产负责人沈女士认为并不具备短期内全面取消商品房预售制度的条件。首先，在现有房地产销售体系中，商品房预售已经成了开发商的主要销售模式，全面取消可能会导致新房市场供需不足而引起房价上涨;其次，考虑到房地产企业的资金储备不足问题且目前房地产行业信贷持续收紧，一旦商品房预售制度取消，部分房企尤其是中、小型房企极可能因为缺少资金回笼渠道造成资金链断裂，从而引起多方连锁反应。

在这样的背景下，社会各行业领域专家也表达了自己的观点，其中提到较多的是“通过加强预售资金监管等方式减少商品房预售弊端，采取分批次试点推行的方法逐步推进”。按照不同城市的不同情况因地制宜制定政策，由点到面逐步推进，会减少取消商品房预售制度对市场造成的影响。去年以来，全国多地相继出台相关政策，提出开设商品房预售款专用账户，账户内的预售款优先保障项目竣工，这类政策的出台有效降低了商品房质量不达标或烂尾的风险，也不失为一种有效的缓冲措施。

总体来看，全面取消商品房预售制度或许在短期内有较大的实现难度。因此，在全新的市场模式来临之前，消费者仍需擦亮自己的眼睛，合理做出购房决策。此外，各开发商也需增强自己的社会责任感，保质保量地完成工程。只有买卖双方达成共识，才能形成合力，确保房地产市场健康稳定发展。