去年二手房成交量再创新低,玉溪楼市真的降温了吗

相关部门统计数据显示，截至2020年12月31日，玉溪二手房交易数量为4348套，同比下降约22.4%;成交面积约45万平方米，同比下降约21.8%;成交金额约21.5亿，同比下降约21.8%。除成交均价较去年略有上浮外，其余数据均同比下降明显。

透过成交数据不难看出玉溪二手房市场目前的确较为低迷，整体处于供大于求的状态，但是否能简单通过二手房成交量走低就得出玉溪楼市正在降温的结论呢?其实不然。与低迷的二手房市场相反，玉溪的新房市场在过去很长一段时间内呈现出的是一种较为活跃的发展态势，无论是成交数量、面积、金额均有明显提高，均价也是稳中有升。

总体来看，玉溪楼市仍旧有较大的上升空间，那么造成二手房和新房市场逐渐两极分化的原因究竟是什么呢?分析人士认为主要有以下几个因素。

外地地产商频繁进驻

新盘井喷挤压二手房市场

2013年，新天地、红星美凯龙等外地地产商相继进入玉溪市场，初次打开了外地地产商进驻玉溪的局面，并在2017年后迎来井喷，中梁地产、金科地产、云南建投、北大资源、碧桂园等地产公司项目纷纷落地玉溪，凭借集团雄厚的实力顺利在玉溪拿下多宗土地。2020年下半年，频繁的住宅用地出让更是吸引了万科、先进、邦泰、彰泰、融创、富康城等一批实力雄厚的外地房企。值得一提的是，玉溪还是先进地产和彰泰地产进入云南市场的排名前列站，足见其重视程度。除外地房企外，本地房企同样在扩展版图，近业地产、活发地产均有新项目推进。高频的土地出让带来的是新盘的持续性井喷，近年来几乎每隔一段时间都会有新楼盘开盘，且均针对不同人群做了产品细分，比如金科地产推出了“集美玉溪”“桃李郡”“东方王榭”“博翠拾光”4个不同系列的楼盘;近业地产则引入第四代花园式住宅概念，倾力打造“临岸·千河湾”及“临岸LOFT公寓”。随着这些环境区位各有优势、户型更为多样的新楼盘入市，消费者可选空间就变得更加宽广，二手房市场遭到挤压已成为必然。对于那些房屋区位不占优势的业主来说，想要把房子卖出去，只有两种选择，要么降价打价格牌，要么慢慢等房子卖出去。

购买二手房面临高额首付

消费心理趋向买新不买旧

纵观玉溪各大新楼盘，一套房购房首付比例均为30%，有的楼盘甚至还能低至20%，而购买一套二手房的贷款额需经银行评估，买家根据银行评估价贷款，如果银行评估价低于市场交易价，首付就会相应增多，有的甚至高达50%以上，高昂的首付款无论是对有刚需的年轻一代还是正在寻找改善型住房的家庭来说都是不小的压力。此外，个人转让住宅免征增值税年限的改变也一定程度上影响了二手房交易，由于房龄在2年内的二手房营业增值税不能免征，因此买房各项费用就会增加，这会导致二手房价格升高。与房龄较长的二手房相比，新房在整体规划、小区环境、户型设计上都有较为明显的优势，加上受传统消费心理影响，在房价差别不大的前提下，大部分人更热衷于购买小区软、硬件设施更加先进、完善，物业服务更为全面、周到，房屋质量更有保障的新建楼盘。

疫情影响二手房交易

房东心理预期价格提高

2020年上半年，受疫情影响，部分人群收入骤降，购房需求被积压，公积金放款减慢，整个二手房交易市场持续走低。但下半年这种情况也并没有明显好转，一方面是由于下半年土地市场交易更加活跃，一批新地产企业的入驻让置业者们选择再观望一段时日;另一方面则是受“昆玉同城化”等政策影响，房东对玉溪未来房价有较为积极的预判，认为一手房涨价相对也能带动二手房价格上涨，因此减缓了房源出手速度，这也一定程度上影响了二手房供应量。

综上来看，二手房交易量走低并不代表着玉溪楼市降温。相反，随着更多地产企业的进驻及城市人口的不断增长，玉溪楼市还将大有可为。