物业服务新规出炉小区业主们的“春天”来了吗?

物业作为现代城市生活的重要组成部分，其服务好坏直接影响业主的生活质量。房地产市场蓬勃发展，与其配套的物业行业也迎来了发展黄金期。相关部门统计显示，截至2020年12月31日，全市在云南省物业服务企业信息管理平台上注册的物业企业达138 家，行业已初具规模。随着物业新规的不断出炉和完善，小区业主们将越来越能“当家做主”。

物业乱象层出不穷

业主物业角色倒置

1994年4月，建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》明确提出，住宅小区应当逐步推行社会化、专业化管理模式，由物业公司统一实施专业化管理。在随后的20多年里，由物业公司管理的商品房小区一直是城市主流居住模式。然而，近年来物业问题却一直被业主诟病。通过采访部分本地小区业主，我们发现其不满集中体现在“收费不合理”“开销不透明”“办事效率低”“不用心维护小区环境”“收钱积极，服务消极”等方面。

有的小区存在乱收费等现象，乱收停车费、水电费等，让业主损失了不小利益;有的小区物业管理不到位，导致小区环境“脏乱差”，大大影响了业主的生活质量;有的物业收钱不办事，服务态度差，既无人看管小区大门，也没人帮业主解决突发的停水、停电等问题，态度懒散，消极怠工。此外，利用公共区域牟私利、收费标准不透明、费用去向不公布等问题更是屡见不鲜。对于这种物业，很多业主都心存不满，却又“无可奈何”，纷纷表示：“现在有的物业根本就不是管家，反而成为主人了。”

受以上因素影响，近年来业主取消物业的呼声络绎不绝，但从现实情况看，取消物业很难。尽管小区内住户众多，但大多精力有限，无法全身心投入小区管理工作。物业管理缺失，意味着小区环境和业主的人身及财产安全无法得到保障。去年，新华网转载的《物业不应是城市“火药桶”》一文中也提到，在没有找到更好的替代服务之前，现行物业就还有存在的必要和价值，对于品质好的物业也应予以肯定，不应采取“一刀切”的态度来对待。在玉溪，当然也不乏一些尽职尽责的物业公司，以维护业主权益为先，将小区大小事务打理得井井有条。尤其在疫情防控期间，物业管理人员细致周到、任劳任怨的工作态度更是感动了不少业主。

新规保护业主利益

物业服务应“能进能出”

既然取消物业服务不现实，那么业主对于不合格物业公司只能逆来顺受了吗?为切实保障业主权益，国家陆续颁布了很多物业管理条例。这些年出台了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，均取得了一定成效。今年1月1日起生效的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)更是对物业管理服务提出了新的要求，从三大方面维护业主权益。

排名前列，业主有对物业的选择权。也就是说，若是碰到服务不好的物业，业主有权开除物业进行更换，也可以选择自行管理小区。目前，我市共有住宅小区1735个，其中实行专业物业管理的小区392个，588个小区成立了业主委员会，业主们的主人翁意识得到了较大提升;第二，业主拥有物业花销的知情权，物业管理人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等，以合理方式向业主公开并向业主大会、业委会报告;第三，小区经营收益业主有权享受，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

这三条新规可谓是全方面直击物业乱象痛点，促进了物业“能进能出”目标的实现，那些失职、缺位的物业公司将逐渐被市场淘汰，原来物业才是小区“管理者”那种本末倒置的现象将得到有效遏制。除了《民法典》新规外，相关部门也在抓紧制定、完善《玉溪市物业管理办法》等一系列规范性文件，进一步督促物业回归服务初心。

物业业主应相互成就

共建共治才能实现共享

物业新规出台的意义在于改善现行物业行业的不合理之处，它不仅维护业主权益，同时也在维护物业公司的利益，物业公司和业主的关系从来都不是也不应该是对立的。相反，物业公司离开业主，就没有了市场，失去了安身立命之地，生存将面临巨大考验。同样，没有统一的物业管理，业主们的工作生活也会受到不同程度影响。

当下，不少业主和物业公司对自身的角色认知存在不同程度的误解，物业公司认为双方应该是管理者与被管理者的关系，业主则认为双方是“主人”与“仆人”的关系。然而，物业服务企业受托对物业实施管理，主要是为业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一经签订，双方就是平等的合同关系，应依照合同和相关法律来行使、履行各自的权利和义务，并没有主次之分。

物业公司与业主之间应该是相互成就的合作关系，物业公司需要不断强化自身建设，提高团队成员素质，切实按照专业化、市场化、人性化原则，不断提升服务品质;业主则需转变观念，增强公共责任意识，学会正确行使权力，客观全面评价小区物业服务，及时缴纳相关费用，保证小区物业良性运转。

相信当物业与业主之间真正实现相互理解、认可和支持后，业主们的“春天”终将到来。