为什么外地人来昆明买房都绕不开滇池?滇池周边该选哪个片区最合适

从翠湖时代到滇池时代，昆明开启了一路向南的发展模式，从西山脚下的草海片区出发，顺着滇池东岸，途径滇池旅游度假区，官渡区三个半岛，呈贡区斗南板块、大渔板块，最后到晋宁古滇片区。

昆明本地人对水的喜爱，滇池边就成了来自昆明和省内不少购房群体的优先选择。

昆明四季如春的好气候，滇池边有山有水有风景，度假养老选择昆明的外省人，首选滇池边置业就成了顺理成章的事情。

省内省外的需求，让滇池成了昆明最为炙手可热的的置业板块，因为火热，自北向南就形成了草海、度假区、会展片区、斗南、大渔甚至更远的晋宁；

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那么问题就来了，前面也说了，从草海出发，沿着滇池东岸一路向南，片区板块这么多，项目这么多，我该买哪里？

今天咱们就来聊聊这个，建议先收藏再细看，都是干货。

1.草海片区

草海片区开发之初定位为为昆明花园品质的城市客厅，致力于打造集休闲娱乐、旅游观光、文化艺术、创意研发、特色居住为一体的复合功能区。

草海片区是滇池边距离市中心最近的一个区域，自然地价和房价也是最高的区域之一，18年、19年昆明的总价单价地王都出自草海片区，片区整体以低密度住宅为主。

草海南岸和北岸无论是规划条件、开发类型、配套情况都有很大的差异，反映到房价上就表现为，南岸的房价均远高于北岸。

目前草海片区主要有多个项目在售，华夏四季、中国中铁·诺德山海春风，宝能滇池九玺等项目均位于草海南岸。

中国中铁·诺德山海春风以洋房、合院为主，整体定位高端改善型住宅，产品价格偏高，价格为16000-51000元/㎡；

华夏四季，非常靠近滇池，308㎡的户型距离滇池仅100多米的距离，这个户型的均价高达60000元/㎡，同时也有6-8层的精装洋房在售，单价25000-32000元/㎡；

总体来看，草海片区总量小，总体的开发规模也小，可开发的面积有限，自身的先天自然条件限制，再加上目前草海的交通、教育、生活等配套来说，还没有那么便捷；

但是也是因为位置，距离主城近，距离滇池近，未来文旅配套的投入使用，片区是有潜力的。

2.滇池旅游度假区

滇池度假区开发较早，目前已基本没有多少土地空间。

经过20多年的发展，滇池度假区已经形成了较为成熟的居住社区，洋房别墅众多，生活配套齐全，是当下昆明富人云集的代表区域。

作为昆明最早的国家旅游度假区，滇池度假区占据滇池环湖生态旅游圈核心区，拥有诸多旅游资源：国家4A级景区、云南省规格最高和规模最大的体育训练基地和会议中心等等。

片区二手房均价21590元/㎡。

3.滇池会展片区

滇池会展片区位于滇池三个半岛区域，是昆明唯一一个深入滇池的区域。

会展片区将依托生态自然，建成以高端会务会展为核心，融合文旅休闲、商务办公、酒店、公共服务、生态居住于一体的多功能城市新区。

滇池半岛片区相对开阔，可开发用地较多，在建在售项目也比较多，价格区间在12500到30000元/㎡之间，高层、大平层、洋房等都有。

滇池会展片区目前是滇池边开发量最大的区域，配套是滇池边最齐全也最成熟的，交通也相对其他滇池边区域更便利，所以相较于其他区域，滇池会展片区更受到昆明本地人的欢迎，房价的价差区间比较大，有刚需也有高端产品，也是昆明的房价高地。

4.呈贡斗南片区

滇池再往南走，就到呈贡，呈贡滇池边的项目基本基本集中在斗南片区和大渔片区；

斗南片区位于呈贡新区东北部，北接昆明官渡区，南临乌龙片区、东临昆玉高速，是昆明主城区与呈贡新区的交接地带；

斗南片区主要依托闻名全国的最大鲜切花市场——斗南花卉市场，鲜花和旅游的结合，逐渐形成斗南花卉为核心的滇池东岸休闲旅游度假度假区。

斗南片区主要在售项目是中国滇池花田国际度假区，目前该项目高层住宅均价11000元/㎡，洋房均价15000元/㎡

斗南片区近几年才开始开发，所以片区配套比较欠缺。

这又是一个2年前，1万出头的价格就能买到看滇池的房子，2年后已经高攀不起，基本上斗南看滇池的房子已经卖到了2万一平，高出呈贡的平均房价，也高出了昆明的平均房价。

5.呈贡大渔片区

大渔片区，位于呈贡新区的西南部，距主城区直线距离22公里，距市行政中心直线距离6公里，是滇池边的后起之秀，致力于打造成昆明集人居、旅游、商业、养老等一系列优质配备而成为综合实力顶尖的生态人居区域。

大渔片区目前只有绿地滇池国际健康城一个项目在售，高层住宅价格多在8500-11000元/平方米之间，洋房（6-8层）价格则在13000-16000元/平方米上下。

项目距离滇池直线距离2.1公里，稍远。

其他未入市项目均为洋房和别墅类的，未来入市肯定会带高该片区的均价。

6.古滇片区

在中国古代风水学上，山水环抱、流水缠腰的地方，是藏风聚气的宝地，是休养生息的最佳居所。而古滇片区面朝500里滇池风光，背后延绵着山脉，也正是因为这里舒适的居住环境，昆明在确立了“中国健康之城”的产业发展规划之后，古滇片区顺势成了昆明大健康产业发展最快、最为集中的一个区域。

古滇片区的开发主打文旅康养，产品与销售对象和其他片区明显不同，更强调全国推广，对外销售，项目体量也普遍比较大，价格也都不低。

古滇片区连接昆明和晋宁，所以古滇片区的开发价值、投资价值也随着一体化发展不断升温，这也是众多本地及省外购房者看好片区发展前景。

在售项目主要是古滇名城和古滇未来城和保利自在海。古滇名城高层住宅均价6500元/㎡，洋房价格从8000到9000元/㎡不等。古滇未来城精装高层住宅单价为7500-9000元/㎡，保利自在海高层均价5500/㎡起，洋房9000/㎡

古滇片区和斗南、大渔的价格差不多。

综上：

1.滇池旅游度假片区、滇池会展片区、斗南片区属于限购区域，其他滇池边区域都不限购，限购区域外地人仅限购1套。

2.价格排序草海片区（16000-32000元/㎡）＞滇池旅游度假区＞滇池会展片区（（多在12000-30000元/㎡）＞呈贡斗南片区＝呈贡大渔片区＞古滇片区

3.同一区域、同一项目靠近滇池的就是比不靠近的滇池的要贵，距离市区近的比距离远的均价要高。

4.所以，滇池边6个片区买哪里，不差钱就买草海、滇池会展片区，预算相对没有那么充足，又喜欢昆明的气候，喜欢滇池的环境就选古滇片区。

昆明的气候，环境优势，片区房屋密度低，大房企居多，产品品质过硬，大家对这些好的东西的追求和向往。

滇池边天时地利人和，顺势就成了昆明的房价高地。

七彩云南·古滇名城度假区

七彩云南·古滇名城坐落于云南省昆明市滇池南岸，占地16000亩，依托云南得天独厚的气候人文资源、500里滇池山水宜居环境，是一个集文化体验、旅游观光、休闲养生、商务会展、娱乐、办公等功能为一体的大型文化旅游城市综合体。其中包括古滇文化核心区，民族、民俗文化展示区，生态景观示范区，现代旅游服务配套区，滇池国际养生养老度假区，七彩云南·欢乐世界主题乐园，民生工程示范区，新昆明南城核心区八大主题规划。

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2000多年前，滇池湖畔的先民创造了古老神秘、灿烂辉煌的古滇文明。随着时间的流逝，古滇文明渐渐湮没在云南历史的尘土里，留下了一个个千载难解之谜。上世纪五十年代，这段尘封千年的历史被考古工作者发掘出来，古滇文化遗址出土的数以万计青铜器，以其丰富的历史文化信息震惊中外。掀开历史的面纱，让神秘的古滇文化从沉睡中醒来，对于打开云南历史文化资源宝库、推进云南文化产业发展、丰富中国古代文化乃至世界文明史都有着重要意义。

七彩云南·古滇名城

2012年云南省委、省政府作出了建设云南十大历史文化旅游项目的战略决策，并把“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目列为十大项目之首。诺仕达集团积极响应省委、省政府的号召，承担起了“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目的建设任务，依托昆明晋宁石寨山古滇文化遗址、滇池沿岸出土的青铜器以及绚丽的古滇文化神韵，结合浓郁的民族风情和秀美的自然风光，打造一个神秘、开放、和谐、生态的“古滇文化旅游名城”，使深厚的古滇文化从地下走到地面、从无形变为有形。

诺仕达集团严格按照“一个旅游景区、一个旅游度假区、一个旅游小镇、一个现代新城”总体规划，沿着“文旅一体化、产城一体化、城乡一体化、景城一体化”发展思路，本着“有利于历史文化传承、有利于民族风情展示、有利于经济社会发展、有利于生态文明建设、有利于民生条件改善”的工作原则，努力把“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目打造为以文化为核心，集文化旅游、休闲度假、生态环境示范、养老养生产业、宜居社区建设、城乡统筹发展于一体，具有国际水准和影响力的环境友好型、资源节约型、惠民发展型示范项目。市委、市政府相信，“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目的实施，必将为昆明实现旅游产业转型升级、加快建设世界知名旅游城市，为云南建设旅游强省、扩大对外开放、融入国家“一带一路”倡议添上浓墨重彩的一笔。

项目情况

七彩云南·古滇名城是云南省重点打造十大历史文化旅游景区引领性项目，同时也是云南旅游产业转型升级三年行动计划（2016－2018）二十大文化旅游城市综合体支撑性项目，自2012年启动实施以来，规划建设各项工作进展顺利，古滇艺海大码头、古滇湿地公园、古滇温泉山庄、七彩云南·欢乐世界主题公园、古滇皇冠假日酒店等子项目先后建成开放；古滇博物院已完成主体工程，正在做内装和展陈设计；民族部落即将开工建设。初步实现了云南省委、云南省政府率先开工、率先建成、率先运营“三个率先”的目标要求。随着各子项目的陆续建成运营，累计完成投资约202亿元，接待游客逾732万人（次），特别是，2019年的春节“黄金周”接待游客31.4万人次，已超过昆明传统代表景区——石林，且客源由以本地客为主的内向型向以外地客源为主的外向型转变。项目在产业支撑、环境保护、城乡统筹、民生改善等方面的示范效应逐步得到释放。 2016年8月，三合小区回迁安置区全面竣工，9月村民入住。2017年3月，七彩云南·古滇温泉山庄已面世；7月底，滇池国际养生养老度假区养老小镇全面建成，投入使用；同时，古滇博物院外装完成转入展陈阶段。2018年7月，七彩云南·欢乐世界主题乐园建成营运。并且，古滇民族部落、古滇大剧院、王宴美食天地、七彩云南购物园区等文化旅游及公共服务项目，也将建成并投入营运。

项目定位

“七彩云南·古滇名城”项目是云南省委省政府确定的云南十大历史文化项目的旗舰之作，是“云南省旅游产业转型升级三年行动计划”二十大重点项目中的核心项目，是云南省实现旅游转型升级，推动全域化旅游发展，着力于供给侧改革的重大行动。项目将打造成一个具备精品文化项目、精品旅游景点、旅游集散等功能于一体的中国一流、国际领先的旅游目的地；一个具有地域传统文化特征与山水环境资源相融合的国家5A级生态文明旅游示范景区；一个集文化体验、旅游观光、休闲养生[1]、商务会展、娱乐、办公等功能为一体的大型文化旅游综合体；一个环境优越、设施完善的高原内陆滨湖城市、山水度假养老养生休闲新南城；一个国家级“生态旅游示范区”、“民族文化旅游示范区”。

项目区位

“七彩云南·古滇名城”项目位于昆明市晋宁区，是“现代新昆明南城”核心区，背靠梁王山，面临滇池。项目选址于消失2000多年前的古滇国都城范围，具有深厚的历史文化底蕴和旅游景观资源。项目交通区位优势明显，距昆明主城35公里，距长水国际机场约70公里，距昆明新南站10公里，通过环湖南路、昆玉高速、安晋高速、昆楚高速、昆曲高速等公路便利通达全省各地和西部各省。藉由昆明新南站换乘地铁南北快线后仅10分钟就可到达[2]。

获得荣誉

2016年1月，七彩云南·古滇名城凭借在生态旅游及文化旅游产业中的成功实践，被国家旅游局环境保护部授予“国家生态旅游示范区”的殊荣，成为2015年云南省唯一上榜景区。

2016年8月18日，七彩云南·古滇名城在云南省人民政府新闻办公室主办，新华网云南频道承办的“最云南·新发现”2016云南特色旅游新地标评选活动中被评为“2016云南特色旅游新地标”。

2019年12月11日，国家民族事务委员会决定命名七彩云南·古滇名城为第七批“全国民族团结进步示范区（单位）”。

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项目规划

1、古滇文化核心区

再现云南古滇文化，打造以古滇历史文化、古滇青铜文化为核心、为灵魂的古滇文化核心区。主要建设项目有：古滇博物院、滇王林苑、古滇艺海大码头。古滇博物院包括青铜艺术展陈馆、梦回古滇4D特效影院等。

2、民族、民俗文化展示区

彰显云南少数民族风情，打造以云南民族、民俗、民居文化为依托的民族、民俗文化展示区。主要建设项目有：民族史诗广场、民族部落。

3、生态景观示范区

实现山水自然生态和谐发展，打造以滇池水生态修复与保护、水环境重构与保护、水生态文明构建与发展的生态景观示范区。主要建设项目有：湿地公园、长腰山生态体验区、七彩云南·古滇温泉山庄。

4、现代旅游服务配套区

融合现代旅游特征，提供设施设备完善的现代旅游服务配套区。主要建设项目有：古滇大剧院、古滇王宴美食天地、七彩云南购物广场、精品民族客栈。

5、七彩云南·滇池国际养生养老度假区

以“情同父母，奉若亲生”的一流服务理念，打造面向全国的国际化养老养生基地，打造多种开发模式融合的养老产业示范区，打造国际化运营服务水平的养老养生示范工程。主要建设项目有：滇池国际养生养老度假区养老小镇。

6、“七彩云南·欢乐世界”主题乐园

丰富古滇游乐趣味性，满足各年龄客群深度参与体验感，打造极具古滇特色的“七彩云南·欢乐世界”主题乐园。

7、民生工程示范区

推动流域新型城镇化建设及城乡统筹发展，打造标杆性民生示范工程。主要建设项目有：三合小区回迁安置社区以及配套的中学、小学、幼儿园。

8、新昆明南城核心区

构建便捷低碳、绿色生态、山水宜居新城，打造高原内陆滨湖现代新昆明南城核心区。主要建设项目有：南城大型商业商务中心、综合医院、学校、基础设施及公共配套服务设施建设。

项目作用

“七彩云南·古滇名城”的建设，将对昆明市乃至云南省的经济社会改善、民生改善以及生态环境提升、保护方面发挥出巨大的示范性作用。

1、经济社会改善

“七彩云南·古滇名城”项目充分开发挖掘古滇文化、保护修复滇池山水，建设大型文化生态旅游项目，塑造以古滇文明、古滇历史、古滇文化产业为代表的古滇品牌和以滇池湿地观光、生态度假为代表的环滇池生态景观品牌，转变流域内传统的经济产业、产品结构，整合提供满足国际国内多元化需求的复合生态旅游产品体系，积极发展休闲度假旅游产品，通过“生态旅游新业态引入和建设——构建南亚、东南亚区域旅游一体化”战略，凸显项目在环滇池旅游产业转型、旅游引擎、服务集散、交通辐射带动等作用和功能，打造一个综合型的南亚、东南亚辐射中心、国际旅游目的地。

项目全面投入运营后，预计日均接待旅游人数超过3万人，月营业额近18亿元，年收入过200亿，到2025年将带动国民经济增长600多亿元。

项目建设过程中、建成投入运营后将创造30000—50000个直接就业岗位，极大地推动昆明南城的发展速度，早日引爆南城建设，引领中国旅游产业转型发展。

2、民生改善

“七彩云南·古滇名城”项目内旅游产业、文化产业、生态产业、养老养生产业、娱乐购物、休闲度假等多种产业共生共存，形成延伸乡村生产基地和旅游区消费基地的城乡产业上下游统筹发展格局，进一步推进新型城镇化进程，使生产方式、生活方式、产业结构发生转变，人居环境、医疗条件、教育方式和社会保障等方面获得显著改善与提升。实现政府赢、百姓赢、企业赢、社会赢的四赢局面，实现农民转变成城市居民、村寨转变成城镇、传统农业转变成现代经营服务业的三个转变。

3、生态环境提升、保护

“七彩云南·古滇名城”项目严格执行滇池保护条例相关规定，遵循示范生态发展及绿色可持续开发，生态优先、保护为主，平衡发展与保护关系的理念，通过水环境治理工程、水生态保护工程、水文化开发工程，有效利用环湖路排污干渠及建成的淤泥河污水处理厂，进行环湖截污及入湖河道整治、农村农业面源污染治理、生态修复及建设、生态清淤等工程，引入水净化处理、湿地修复、河道治理、水体清淤等一系列水生态恢复处理技术，确保零污染、零排放，决不让一滴污水进入滇池，以高附加值无污染的旅游、商贸、休闲度假、文化观光、生态游憩等产业形式替代原来的传统农业生产，极大地推动滇池治理模式的更新换代，实现区域内绿色发展、循环发展、低碳发展的良好局面。“七彩云南·古滇名城”项目的建设是迅速贯彻云南省委、省政府重大决策部署的具体行动，是旅游与文化融合发展的生动实践，是推动云南旅游二次创业的重要举措，符合现代新昆明建设的本质要求，对推动全省经济社会科学发展、和谐发展、跨越发展，具有十分重要的意义。“七彩云南·古滇名城”项目建成后，有助于进一步挖掘昆明市的历史文化内涵，增加昆明市的历史文化魅力；有助于带动昆明市旅游重大项目建设；有助于促进现代新昆明建设，带动昆明一湖四片中南片区的发展，形成旅游景区、旅游度假区和现代新城区的融合发展，将该区域打造成昆明市城市建设的新亮点，旅游度假的好去处，进一步提升昆明市的城市品位。

开放项目

1、古滇艺海大码头

古滇艺海大码头2019年实拍

古滇艺海大码头依托烟波浩淼的五百里滇池，将滇池生态展示与水上休闲观光融为一体。码头采用古滇国长脊短檐杆栏式建筑，古朴、粗犷，似郑和宝船停歇在滇池湖畔，与湖光山色倒影成趣。二百余艘画舫游船充满云南独有的民族风情和古滇神韵，开创云南滇池水上游艺行业先河。其中，滇人竞渡广场总占地面积6385平米，可容纳2000人，候船大厅总占地面积1134平米，可容纳700人。

2、古滇湿地公园

古滇湿地公园占地1100亩，集湿地观光、滨水游憩、水上休闲、科普教育等功能于一体，以古滇渔猎文化和滇池湿地风光为主题，尽显自然生态之美。漫步于水陆交错的堤岸，“四围香稻，万顷晴沙，九夏芙蓉，三春杨柳”，一览湿地水乡风光。

3、樱花谷、爱心广场

七彩云南·古滇名城樱花谷占地200余亩，选用1500余株重瓣云南樱花营造出浪漫的氛围。同期还开放了爱心广场，依青山傍滇池，周围环绕着樱花，象征着甜蜜的爱情。

4、昆明市滇池湿地管理中心

昆明市滇池湿地管理中心

昆明市滇池湿地管理中心坐拥滇池湖岸线视角，是展示古滇文化、滇池水环境综合治理成果的重要阵地，涵盖滇池湿地生态环境展示区、滇池环保工作成果展示区、昆明市滇池湿地管理中心办公区、国家生态旅游示范区、昆明市环境教育基地、滇池大讲堂等几大职能。古滇国特有的长脊短檐式屋顶和古滇特色纹饰雕塑与现代工艺和谐统一，以庄重、宏伟的形象彰显古滇文化的独特魅力，整体呈现出滇池的变迁、生态的保护、人文情怀等。

5、七彩云南·古滇温泉山庄

七彩云南·古滇温泉山庄

七彩云南·古滇温泉山庄以古滇王国传奇文化、云南民俗风情文化和生态温泉旅游度假为核心内容，打造集温泉沐浴、休闲度假、健康养生、文化体验等于一体的全新第五代温泉，含室内公共温泉和室外泡池区，是集养生、娱乐、美食、住宿、运动为一体的主题化、复合性的高端休闲度假项目。

温泉水源自地下2622米，富含硅酸、锂、钠、钙、锌等多种微量元素，72个室外泡池，36栋温泉别墅。

6、滇池国际养生养老度假区养老小镇

滇池国际养生养老度假区活力小镇 增加活力小镇全景照片

2017年7月21日，滇池国际养生养老度假区养老小镇正式开园，献礼全城。滇池国际养生养老度假区是“七彩云南·古滇名城”的核心区域，毗邻滇池南岸，坐拥3800亩绝佳高原湖光山色，依托1.6万亩丰盛文化旅游配套，集老化公共设施、服务设施、医疗卫生和文化设施于一体，打造满足现代老人需求的健康、田园安老养生社区，首创“居家健康活力养老”新模式的养生养老示范区。

项目开放以来，国家、省、市、区各级领导干部对项目发展关怀备至，亲自前往七彩云南·古滇名城进行视察调研，对项目建设给予了高度肯定并提出建设性指导意见。

2017年8月17日，诺仕达集团与链家集团正式达成战略合作，依托链家在全国旅居市场的交易和分析能力，充分结合云南独有的文化资源与旅游资源，打响七彩云南·古滇名城。2017年8月30日，七彩云南·古滇名城与太平人寿正式达成深度战略合作伙伴关系，大力助推云南养生养老产业发展，共同开启“旅居式”养老新体验。

7、七彩云南·欢乐世界主题乐园

七彩云南·欢乐世界主题乐园，作为云南省昆明市“七彩云南·古滇名城”旅游文化板块的重要部分，其规划用地面积约700余亩，项目总投资超30亿元。项目以古滇文化、民族文化和地域文化的唯一性和独特性为出发点，依托云南自然山水资源、民族文化资源，多媒体互动和惊险体验，服务全国乃至东南亚的各年龄段客群，打造一个面向世界的民族文化体验类主题乐园。园区内游乐项目数量高达81项，超大型进口设备5项。其中采购了国际一线过山车知名厂商德国MACK和瑞士B&M公司设计生产的两台1000米以上轨道长度的过山车和一台“超级激流勇进”设备。项目内还规划有FEC项目、飞行影院、多媒体互动项目、室内民族歌舞剧场、室外特效剧场、花车巡游等。

在建项目

1、民族部落

民族部落规划占地约1400亩，以云南民族文化为灵魂，以云南独有的15个世居少数民族为依托，遵循“造山理水、施法自然”的设计理念，按自然成长的古镇肌理进行规划建设，同时引入滇池水，精细布局，打造纵横交错、水陆通达的高原水乡和民族水街。营造云南独有的少数民族原生态、原汁原味的生活场景；展现云南多民族和睦相处、幸福喜悦的风情风采。

2、古滇大剧院

古滇大剧院设计为孔雀开屏建筑。是展示云南歌舞文化的平台。规划占地面积120.32亩，专为《七彩云南·超级激光歌舞秀》旅游晚会量身打造，是融汇了古滇文化元素、民族民俗文化元素、现代高科技演艺手段为一体的大型民族旅游秀场，可同时容纳3000余人观看。

3、古滇博物院

古滇博物院占地20亩，是古滇名城的文化核心建筑，是古滇历史文化、青铜文化展示和体验的中心。通过古滇建筑艺术再现，青铜文化展陈复原，现代4D故事创新，以丰富多彩的展示形式并结合现代高科技手段，对古滇王国时期生产、生活、军事、祭祀、商业等内容向游客进行全方位的诠释，再现古滇王国历史文化风貌，演绎和展现2000多年前古滇灿烂的历史文化。

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